Право собственности на объект недвижимости как вновь созданную вещь:
теория и практика
Недвижимость - правовая категория современной России. Законодательству советского периода она была неизвестна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являвшихся исключительной государственной собственностью.*(1)
Несмотря на отсутствие в советском гражданском праве - до принятия Основ гражданского законодательства СССР и республик (1991 г.) - деления вещей на движимые и недвижимые, регулирование оборота объектов, прочно связанных с землей, всегда имело особенности, что в советское время находило отражение в различных смежных отраслях законодательства: земельном, водном и др.
Недвижимость - в силу своих объективных характеристик, экономической и социальной ценности - в каждой правовой системе имеет специфические статус и режим использования.
Действующее российское законодательство причисляет недвижимые вещи к объектам гражданских прав. К недвижимым вещам, согласно п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также иные объекты и имущество, отнесенные Законом к недвижимости.
С провозглашением в России права частной собственности (ч.2 ст.8 Конституции РФ) и стремительным развитием хозяйственной деятельности в практике арбитражных судов появились споры по искам органов власти, юридических лиц и предпринимателей о признании права собственности на вновь созданные (возведенные) объекты недвижимости, и в первую очередь - на имеющие известную коммерческую ценность жилые и нежилые помещения. Особый интерес к данной категории споров и порядку их разрешения в настоящее время связан, в частности, с тем, что существенно расширился рынок коммерческого строительства, активизировались организации, занимающиеся реконструкцией (перестройкой) ранее созданных объектов строительства: зданий, сооружений и т. п.
В настоящей статье мы попытаемся на основе анализа конкретных дел охарактеризовать основные подходы арбитражных судов к разрешению споров указанного типа.
Арбитражная практика свидетельствует о том, что бoльшая часть споров, связанных с признанием права собственности на вновь созданные объекты недвижимости, так или иначе рассматривается в рамках исков о признании права собственности на самовольные постройки. Действительно, если при возведении объекта недвижимости лицом соблюдены все установленные законом правила, последующее оформление права собственности на такой объект не требует обращения к суду и осуществляется в административном порядке.
Правовые вопросы приобретения права собственности на новую вещь регулируются нормами, содержащимися в главе 14 Гражданского кодекса РФ. В пункте 1 ст.218 установлено общее для всех вещей (движимых и недвижимых) правило, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Таким образом, первым условием приобретения права собственности на новую вещь в силу закона является определенная цель ее создания. Заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о признании права собственности на то или иное вновь созданное недвижимое имущество лишь в случае, если последнее было создано этим лицом для себя.
Истец, подавший в суд требование о признании права собственности на вновь выстроенный объект недвижимости, не всегда является непосредственным исполнителем работ. Как правило, в целях возведения зданий и сооружений юридическое лицо (заказчик) обращается к строительной организации и заключает с ней договор строительного подряда. Однако в любом случае речь должна идти о создании вещи только для себя.
АО "Свеагент Импэкс энд Констракшен" (Швеция) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "МОФ "Парижская коммуна" о признании права собственности на здание, расположенное по адресу: Москва, Шлюзовая наб., д. 6, стр. 2. Истец ссылался на то, что он своими силами и средствами возвел для себя новое строение.
Решением Арбитражного суда г. Москвы на основании ст.8, 9, 11, 12, 218 ГК РФ исковые требования были удовлетворены.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано в связи с наличием государственной регистрации права собственности на спорный объект на имя ответчика.
Отменяя упомянутые судебные акты, кассационная инстанция указала на следующее. В материалах дела имеется договор строительного подряда о возведении спорного объекта недвижимости, заключенный между истцом и ООО "Севка", копии иных договоров, связанных с этим строительством, документы об оплате расходов по возведению спорного объекта и введению его в эксплуатацию, произведенных в том числе по поручению ответчика. Судебные инстанции не дали оценку указанным обстоятельствам, а также тому, что по данному делу было оформлено два акта приемки законченного строительством объекта приемной комиссией - и на имя истца, и на имя ответчика.
Суд кассационной инстанции правомерно отметил, что при рассмотрении спора судами не были определены фактические отношения сторон, их воля и намерения, связанные с возведением спорного объекта недвижимости, не исследовались цели строительства спорного объекта, а именно: для кого истец возводил объект - для себя, для ответчика, либо целью являлось создание общей собственности спорящих, в связи с чем не были применены нормы права, регулирующие отношения сторон.*(2)
Помимо договора о строительстве объекта недвижимости, подтверждением факта возведения такого объекта для себя служит, в частности, фактическая оплата лицом строительных материалов и работ. В роли доказательств в этом случае выступают счета об оплате, накладные и т. п.
Инициатором строительства могут являться как заказчик или инвестор, так и подрядчик, который сам выполняет строительные работы. Нередко строительство объекта недвижимости финансируется одновременно несколькими лицами, например, заказчиком и подрядчиком либо несколькими инвесторами и т. п.В подобных ситуациях необходимо установить, кем, а главное, за счет чьих средств построен новый объект недвижимости.
При возникновении спора между несколькими участниками строительства относительно возведенного ими (за их счет) объекта следует определить размер (долю) участия в постройке (реконструкции) недвижимости каждого из них в целях пропорционального распределения имущественных прав на данную недвижимость.
Свидетельством создания нового объекта недвижимости при отсутствии документов, подтверждающих факт проведения строительных работ, могут служить данные о существенном изменении стоимости объекта недвижимости.
ЗАО "Темп" обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: Москва, Внутренний проезд, д. 8, стр. 2-10, 11, 12-14.
Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано, так как истцом не доказано приобретение права собственности на спорные помещения. Суд также указал, что доказательств, подтверждающих ссылку истца на то, что оспариваемое имущество является вновь созданным, не представлено.
Отменяя вынесенные по делу судебные акты, Федеральный арбитражный суд Московского округа указал, что, судя по материалам дела, переданное в 1990 г. истцу имущество имело износ 90% и его стоимость в ценах 1990 г. составляла 2 360 000 руб. Истцом представлена выписка из бухгалтерского баланса, согласно которой стоимость основных средств на I квартал 1998 г. составила 3 559 000 руб., т. е. стоимость спорного имущества возросла. Суд не дал оценку данному обстоятельству.
Выяснив, что истцом не представлены доказательства понесенных затрат на реконструкцию и строительство спорного имущества, суд не принял во внимание, что имущество может быть признано вновь созданным не только на основании документальных данных о затратах лица на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, но и при установлении существенного превышения стоимости имущества над его первоначальной стоимостью, подтвержденного надлежащими доказательствами.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что спорное имущество не может быть признано вновь созданным, нельзя признать обоснованным.*(3)
Еще одним условием приобретения права собственности на новую недвижимую вещь является соблюдение при ее создании требований законов и иных правовых актов (п.1 ст.218 Гражданского кодекса РФ). В отношении недвижимых вещей содержание данной нормы может быть раскрыто "от обратного": в случае несоблюдения норм закона и иных правовых актов при создании недвижимой вещи (здания, сооружения) подобный объект признается самовольной постройкой.
Согласно ст.222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если оно создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, чтобы возведение объекта недвижимости было правомерным, необходимо одновременно выполнить два условия: правомерно использовать земельный участок и соблюдать градостроительные и строительные (отраслевые) нормы и правила.
Рассмотрим подробнее каждое из этих требований.
1. Правомерность использования земельного участка подразумевает, во-первых, законность его предоставления заинтересованному лицу.
ООО "Фирма "ФилСтаП" обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 62 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Добролюбова, д. 23.
Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
В кассационной жалобе истец просил отменить вынесенные судебные акты, указывая на неправильное применение судом ст.222 ГК РФ.
Оставляя в силе обжалуемые решение и постановление, суд кассационной инстанции указал на следующее.
Материалы дела свидетельствуют о том, что истец выстроил спорное нежилое помещение. Истец и ответчик подписали договор аренды земельного участка, находящегося под возведенным объектом недвижимости, однако государственным органом юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" в регистрации договора было отказано.
В силу ст.433, 609 ГК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку в регистрации договора аренды сторонам было отказано, нельзя считать, что земельный участок предоставлен истцу в установленном законом порядке.*(4)
Во-вторых, срок, на который предоставляется земельный участок, должен быть достаточным для возведения капитальных строений.
В практике арбитражных судов сложился подход, заключающийся в том, что краткосрочное право пользования землей не подразумевает возведение капитальных сооружений, кроме случаев, когда такое право непосредственно предоставлено застройщику собственником земли.
Мэрия г. Калининграда обратилась в арбитражный суд с иском об обязании ООО "Рассвет" снести самовольную постройку, расположенную по адресу: Калининград, наб. Петра Великого, 3, освободить земельный участок, расположенный по этому адресу, от незаконно возведенных гаражей.
Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда, исковые требования удовлетворены.
Суд кассационной инстанции, отклоняя жалобу ответчика, указал, что земельный участок для возведения спорных объектов не выделялся. Доводам ООО "Рассвет" о том, что земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, дана надлежащая правовая оценка. На основании материалов дела судом установлено, что земельный участок предоставлен кооперативу "Весна" (правопредшественнику истца) во временное пользование сроком на три года, что не давало ответчику права возводить капитальные сооружения.*(5)
Следует признать верным утверждение о том, что по общему правилу срочность права на землю исключает такую возможность.
По аналогичному делу, отменяя состоявшиеся решение и постановление первой и апелляционной инстанций, Федеральный арбитражный суд Московского округа указал: не может быть признан верным вывод суда, в силу которого в данном случае за истцом может быть признано право собственности на основании того, что истцу в установленном порядке предоставлен участок под возведенную постройку. Из материалов дела следует, что участок истцу предоставлен на основании договора краткосрочной аренды, тогда как право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, у которого земельный участок находится в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании (п.3 ст.222 ГК РФ).*(6)
Таким образом, от права, на котором предоставляется земельный участок (срочное или бессрочное), зависит возможность возведения на этой территории капитальных строений (объектов недвижимости) и приобретения права собственности на них.
В-третьих, правомерность использования земельного участка для возведения объекта недвижимости подразумевает неизменность целей, ради которых предоставлялась земля.
ООО "Дискус" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-т Ворошиловский, 42/159. Администрация города заявила встречный иск о сносе самовольно возведенного объекта незавершенного строительства.
Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска ООО "Дискус" отказано. Встречный иск удовлетворен.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа указанные судебные акты отменены, иск о признании за ООО "Дискус" права собственности на спорный объект удовлетворен, во встречном иске отказано.
Отменяя постановление кассационной инстанции и оставляя в силе ранее принятые решение и постановление суда первой и апелляционной инстанций, Президиум ВАС РФ указал на следующее. Земельный участок площадью 0,03 га, на котором расположено спорное строение, предоставлен ТОО "Дискус" (правопредшественник ООО "Дискус") в соответствии с постановлением главы администрации для эксплуатации овощного магазина, с этой целью заключен договор аренды земли с правом в течение двух лет произвести реконструкцию магазина. Однако ТОО "Дискус" без согласия собственника снесло здание магазина и, не получив разрешения на проведение строительно-монтажных работ, приступило к закладке стен, возведению перегородок и бетонированию оставшегося фундамента. Исходя из того что земельный участок предоставлялся ТОО "Дискус" во временное пользование для эксплуатации магазина, оснований для признания права собственности на возведенную постройку за истцом не имеется.*(7)
Еще один пример.
ООО "Компания Р.У.О.Н." обратилось в арбитражный суд с требованиями к Москомрегистрации и третьим лицам (ООО "Торговый центр Савеловский III" и ЗАО "ЦМД") о признании права собственности на постройки, самовольно возведенные по адресу: г. Москва, ул. Сущевский вал, д. 5, строение 4 (общей площадью 59,6 кв. м), строение 8 а (общей площадью 2207 кв. м.), строение 29 (общей площадью 3,1 кв. м.).
Исковые требования заявлены на основании п.3 ст.222 ГК РФ. Истец указывает, что спорные строения возведены им в 2002 г., находящиеся под ними земельные участки не были предоставлены в установленном порядке. Однако ответчики, которые арендуют эти участки по договору с Московским земельным комитетом, в письменном виде выразили свое согласие предоставить их истцу в субаренду, что не противоречит ст.22 Земельного кодекса РФ. В соответствии с положениями п.6 указанной статьи арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Данное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о том, что земельные участки предоставлены ему в установленном порядке.
Решением от 24 октября 2002 г. Арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении исковых требований отказано, указанный судебный акт в суд апелляционной инстанции обжалован не был.
Федеральный Арбитражный суд Московского округа оставил в силе вынесенное по делу решение. Из материалов дела следует и судом установлено, что земельные участки, на которых, по утверждению истца, им возведены самовольные постройки, переданы Московским земельным комитетом на праве аренды в соответствии с договорами N М-02-011954 от 29 июля 1998 г. (стр. 8 а) и М-02-017862 от 30 ноября 2001 г. (стр. 4, 29) ООО "ТЦ Савеловский III" и ЗАО "ЦМД" соответственно.
При этом целью предоставления земельных участков в соответствии с указанными договорами является эксплуатация имеющихся на этих участках сооружений, в том числе торгового центра, а не возведение новых объектов недвижимости.
В связи с этим намерения ответчиков (арендаторов) передать истцу в субаренду земельные участки, находящиеся под самовольными постройками, не имеют правового значения для возникновения у ООО "Компания Р.У.О.Н." права собственности на указанные строения.*(8)
Новый объект недвижимости может быть создан как в результате его строительства, так и в процессе реконструкции (достройки, перестройки) уже существующего недвижимого имущества. Данное утверждение подтверждает судебная практика.
ООО "Гатчинская нефтяная компания" обратилось в арбитражный суд с иском к государственному учреждению юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на созданный в результате реконструкции объект недвижимости (АЗС N 92) по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское ш., д. 27, лит. А. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г.Санкт-Петербурга.
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
Отказывая в удовлетворении жалобы, суд кассационной инстанции правомерно указал на следующее. Как следует из материалов дела, в результате реконструкции автозаправочной станции истцом был создан новый объект того же назначения. При этом ООО "Гатчинская нефтяная компания" заняло земельный участок, ему не предоставленный. Это обстоятельство позволяет оценить созданный объект как самовольную постройку.*(9)
Реконструкция, достройка и любое другое переустройство, связанное с изменением капитальных конструкций, должно осуществляться на основании разрешения, выдаваемого в соответствии с Градостроительным кодексом РФ органами местного самоуправления, которые при этом утверждают проектную документацию. Не требуется разрешения, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности зданий, строений, а также если речь идет о возведении временных построек.
Решение вопроса о том, был ли создан в результате реконструкции зданий или сооружений новый объект недвижимости, требует в каждом конкретном случае изучения фактических обстоятельств дела, имеющих, как правило, технический характер.
ООО "Праздник" обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным отказа ГУЮ ГБР (Государственного бюро регистрации прав на недвижимое имущество) в регистрации права собственности на объект недвижимости с вновь созданной пристройкой и обязании произвести регистрацию.
Решением и постановлением судов первой и апелляционной инстанций исковые требования удовлетворены.
Рассматривая кассационную жалобу ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа сделал следующие выводы. Из материалов дела следует, что в результате приватизации истец стал собственником здания общей площадью 1031,4 кв. м. по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ю. Гагарина, д. 14, к. 1, лит. А.
В процессе произведенной реконструкции площадь увеличилась до 1553, 6 кв. м. за счет пристройки.
Отказ в госрегистрации нового (измененного) объекта недвижимости ответчик мотивировал непредставлением надлежащих документов.
Оставляя вынесенные по делу судебные акты в силе, суд кассационной инстанции, в частности, отметил, что в соответствии со ст.25 Закона о государственной регистрации*(10) право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В данном деле истец в числе прочих документов в качестве доказательства представил разрешение Проектно-производственного управления, акт государственной приемочной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта.
Оценив указанные документы в соответствии с нормами процессуального закона, суд посчитал их надлежащими доказательствами правомерности создания истцом пристройки площадью 522,2 кв. м. к зданию.*(11)
Нередко для характеристики изменений, которым подвергся спорный объект недвижимости, стороны и заявители используют различные термины - "перепланировка", "реконструкция", "переустройство". Это вызвано тем, что четких определений указанных понятий в законодательстве нет, а существующие противоречивы. Поэтому в подобных случаях суд должен выяснить, создан ли в результате реконструкции имеющегося здания (строения) новый объект недвижимости.
ООО "Торговый Дом "Бобер" обратилось в арбитражный суд с иском к ФГУП "МРИ РАН" о признании права собственности на самовольную постройку площадью 1800 кв. м. по адресу: Москва, ул. Кировоградская, вл. 11 "Б".
Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
Отклоняя кассационную жалобу истца и оставляя в силе вынесенные судебные акты, Федеральный арбитражный суд Московского округа указал на следующее. В соответствии со ст.10 Градостроительного кодекса РФ реконструкция относится к виду градостроительной деятельности, производимой при наличии разрешительной документации. Согласно экспертному заключению, работы, выполненные на спорном объекте, относятся к реконструкции, а увеличение его площади и изменение функционального назначения охватываются содержанием реконструкции и нового объекта не образуют.*(12)
Судебные споры о собственности на объекты недвижимости почти всегда требуют разрешения вопросов, требующих специальных познаний в градостроительной области, что предполагает проведение по данной категории арбитражных дел строительных и смежных с ними экспертиз. Привлечение эксперта возможно в том числе для выяснения того, был ли создан в результате строительно-ремонтных работ новый объект недвижимости.
2. Соблюдение градостроительных и строительных норм и правил. Такие правила можно разделить на регулирующие непосредственно строительные работы и связанные с обеспечением безопасности строительства, т. е. на технические и санитарно-экологические нормы.
Разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных лиц при предъявлении документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации на строительство.
Особую роль в правовом регулировании строительства играют Градостроительный кодекс РФ, Закон об архитектурной деятельности*(13) и СНиПы - строительные нормы и правила. Основополагающий для этой отрасли документ - СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве: Основные положения" - был утвержден постановлением Госстроя РФ от 17 мая 1994 г. N 18-38 (с изменениями и дополнениями от 23 июня 1997 г., от 16 января 1998 г.). В этой сфере действуют также нормы постановлений Правительства РФ, в частности, постановления от 20 июня 1993 г. N 585 "О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства" (с последующими изменениями), а также различных правовых актов органов местной власти.
Статья 39 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что правила застройки являются нормативным правовым актом органа местного самоуправления, устанавливающим порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях. При осуществлении строительства необходимо соблюдать требования законов и иных нормативных актов об охране окружающей среды и безопасности строительных работ (ст.751 Градостроительного кодекса РФ), и в первую очередь - Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
Учитывая возможные неблагоприятные для окружающей среды последствия нарушений отдельных правил строительства, Федеральным законом от 23 ноября 1995 г. N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" установлены случаи, при которых такая экспертиза является обязательной.
Решение органа местного самоуправления о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано.
Законодательство о градостроительстве состоит из федеральных законов и иных нормативных актов и нормативных актов субъектов федерации, поэтому при выяснении вопроса о правомерности работ по возведению объекта недвижимости суду необходимо учитывать местные (региональные) правила проведения строительных работ.
Так, в упомянутом ранее деле Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил иск мэрии г. Калининграда к ООО "Рассвет" об обязании ответчика снести самовольную постройку. Постановлением апелляционной и кассационной инстанций вынесенное решение было оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции отметил правомерность вывода суда первой инстанции о том, что спорные строения возведены ответчиком без получения разрешения на строительство и в нарушение правил застройки г. Калининграда.
Следует иметь в виду, что ст.753 Градостроительного кодекса РФ требует проведения сдачи-приемки завершенного строительством объекта, причем в предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.
В случае соблюдения указанных условий: правомерного использования земельного участка, соблюдения при возведении объекта недвижимости строительных, градостроительных, а также санитарно-экологических норм и правил - лицо, создавшее новую недвижимую вещь для себя (за свой счет), становится ее собственником.
Несоблюдение одного из перечисленных условий создания нового объекта недвижимости влечет признание его самовольной постройкой.
Право собственности на самовольную постройку признается только судом. Собственником может стать лицо, осуществившее постройку, или лицо, в собственности или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором расположен спорный объект, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Общественная организация "Знание" обратилась в арбитражный суд с иском к Минимуществу России, ГУЭП "Эксплор", ООО "ПолиТех", Москомрегистрации о признании недействительными договора, свидетельств, распоряжения и об аннулировании актов регистрации, которыми за государством в лице Минимущества РФ признано право федеральной собственности на спорные объекты недвижимости - строения 5 и 6, расположенные по адресу: Москва, Фрунзенская наб., д. 30. Указанные строения переданы ГУЭП "Эксплор" на праве хозяйственного ведения.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований и, кроме прочего, сослались на то, что спорные строения возведены истцом без получения разрешений на землю и строительство и поэтому являются самовольной постройкой.
Отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, Федеральный арбитражный суд Московского округа, в частности, указал на следующее. Правовые последствия, связанные с осуществлением самовольной постройки, установлены п.2, 3 cт.222 ГК РФ. Право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом.
Кроме этого, действующее законодательство исключает самовольную постройку из оборота, запрещает осуществление сделок с ней, поэтому такой объект не может быть внесен в состав федерального имущества на основании распоряжения государственного органа или передан юридическому лицу в соответствии с договором.
Оценив достроенные истцом площади как самовольную постройку, суд в то же время не выяснил, на каком основании объект самовольного строительства включен в состав федеральной собственности.*(14)
Вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение, подлежат государственной регистрации (ст.131, 219, 164, 223, 551 Гражданского кодекса РФ). Поэтому в случае признания судом права собственности на вновь созданное недвижимое имущество судебное решение по такому делу является основанием для государственной регистрации этого права в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями).
В настоящее время введена в действие глава 17 Гражданского кодекса РФ ("Право собственности и другие вещные права на землю"), принят Земельный кодекс РФ.
Пункт 5 ст.1 Земельного кодекса РФ устанавливает в качестве одного из принципов земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
В соответствии со ст.20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками может быть предоставлено только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.
При этом за лицами, не являющимися собственниками земельных участков (в том числе арендаторами), признается право возводить на таких участках жилые, производственные и иные здания, строения, сооружения при условии соблюдения целевого назначения земельного участка.
Отдельные положения Земельного кодекса, в частности ст.30-32, непосредственно посвящены порядку и условиям предоставления земельных участков для строительства.
Эти и другие положения Земельного кодекса РФ, несомненно, отразятся на порядке разрешения споров, связанных с правом собственности на вновь созданные объекты недвижимости, следовательно, арбитражным судам предстоит большая работа: необходимо будет переоценить практику рассмотрения указанных споров с позиций нового земельного законодательства.
С.В. Волков,
судья Федерального арбитражного суда Московского округа
В.В. Булычев,
специалист отдела обобщения судебной практики, учета и статистики Федерального арбитражного суда Московского округа
"Законодательство", N 5, май 2003 г.