Между организациями заключен договор аренды земельного участка. Впоследствии между арендатором и третьим лицом с согласия арендодателя был заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка. Орган госрегистрации отказал в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей арендатора в связи с тем, что в договоре отсутствует описание земельного участка. Правомерен ли отказ?

Ответ: В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В результате сделки по перенайму происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, в связи с чем последняя подлежит заключению с соблюдением требований, установленных гл. 24 ГК РФ для переуступки прав (требований) кредитора другому лицу и перевода долга.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Ни гражданское, ни земельное законодательство не устанавливает каких-либо особенностей к содержанию договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Исходя из изложенных выше положений закона предметом сделки, предусматривающей перемену лица в обязательстве, выступает передача прав и обязанностей, возникших на основании существующего конкретного обязательства.

Действующим законодательством не предусмотрено требования о включении в сделку, связанную с переменой лица в обязательстве, условия об объекте, в отношении которого возникли обязательства.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой.

ФАС Московского округа в Постановлении от 21.05.2009 N КГ-А41/4112-09 указал, что предметом сделки, предусматривающей перемену лица в обязательстве, выступает передача прав и обязанностей, возникших на основании существующего конкретного обязательства, но не предмет этого обязательства.

ФАС Центрального округа в Постановлении от 21.05.2007 N А35-4890/06-С16 сделал вывод, что предметом договора уступки права требования по договору купли-продажи является право требования, а не предмет договора купли-продажи.

Таким образом, отказ органа государственной регистрации неправомерен.

Ю. М.Лермонтов

Минфин России

25.07.2009