Организация-продавец реализовала по договору купли-продажи недвижимое имущество. В связи с тем что имущество оказалось ненадлежащего качества, организация-покупатель потребовала снизить цену на такое имущество. Вправе ли организация-продавец скорректировать налог на прибыль, подлежащий уплате в бюджет, в связи с заключением соглашения к договору купли-продажи вышеуказанного реализованного имущества об уменьшении цены его реализации?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ установлено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п. 1 ст. 450 и п. 1 ст. 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Следовательно, организация-покупатель, которой передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе потребовать от организации-продавца уменьшения покупной цены. Уменьшение покупной цены должно быть документально закреплено путем заключения соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества об уменьшении цены его реализации.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Налогового кодекса РФ для российских организаций прибылью в целях гл. 25 НК РФ признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с гл. 25 НК РФ.

При реализации недвижимого имущества организации-продавцу необходимо было определить налоговую базу по налогу на прибыль организаций в соответствии с гл. 25 НК РФ.

В случае если организация-покупатель потребовала от организации-продавца уменьшения покупной цены недвижимого имущества в связи с его ненадлежащим качеством, то организация-продавец должна скорректировать ранее определенную общую налоговую базу путем уменьшения ее доходов.

Доходы общей налоговой базы должны быть уменьшены на разницу между первоначальной ценой реализации недвижимого имущества (по договору купли-продажи недвижимого имущества) и уменьшенной ценой реализации недвижимого имущества (по соглашению к договору купли-продажи недвижимого имущества об уменьшении цены его реализации).

Аналогичного мнения придерживается ФАС Дальневосточного округа в своем Постановлении от 02.04.2008 N Ф03-А51/08-2/285.

Таким образом, организация-продавец вправе скорректировать налог на прибыль, подлежащий уплате в бюджет в данной ситуации.

Д. В.Осипов

Главный специалист-эксперт

отдела налогообложения прибыли

(дохода) организаций

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

Минфина России

06.08.2009