Изменения в гражданско-правовом регулировании приватизации и деприватизации жилья

Граждане утрачивают право на бесплатную приватизацию и на деприватизацию жилых помещений. Каковы правовые последствия такой утраты?

Под приватизацией жилья подразумевается бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений из государственного или муниципального жилищного фонда, осуществляемая однократно на основе безусловной добровольности (ст. 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"*(1) (далее - Закон о приватизации). Приватизация жилья является разновидностью общего процесса приватизации, под которым понимается передача имущества, находящегося в публичной собственности, в собственность частную. В 1990-е годы приватизация стала одним из наиболее распространенных оснований приобретения гражданами права собственности на жилые помещения.

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(2) (далее - Вводный закон) с 1 января 2007 г. граждане утрачивают право на бесплатную приватизацию жилья*(3). Более того, уже сейчас далеко не каждый может реализовать свое право на приватизацию. Так, в соответствии со ст. 12 Вводного закона не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Вспомним также изначально установленные и ныне сохраняющие силу ограничения на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных) и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Право собственности граждан, которые все еще могут бесплатно приватизировать занимаемые ими жилые помещения, на эти последние возникает на основе фактического состава, состоящего из двух юридических фактов: договора о бесплатной передаче жилого помещения в собственность и акта государственной регистрации этого договора. В результате приватизации бывший наниматель жилого помещения становится его собственником. Договор жилищного найма и установленные им правоотношения между публичным образованием - наймодателем и гражданином-нанимателем прекращаются, заменяясь вновь возникшим правоотношением собственности.

Что же будет представлять собой приватизация жилья в недалеком будущем - после 1 января 2007 г.? При сохранении общей родовой принадлежности к понятию приватизации как переходу жилых помещений из государственной или муниципальной собственности в частную, приватизация жилья будет осуществляться по иным принципам, а именно на платной основе и в порядке, установленном специальным (жилищным) законодательством. По сути, будет происходить приобретение гражданами жилых помещений в собственность путем их выкупа по гражданско-правовому договору купли-продажи со специфичным субъектом - государством в лице уполномоченных органов, как это первоначально и предусматривалось в Законе СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР"*(4), Законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР"*(5). Специфика такого договора, по сути, исчерпывается его субъектным составом: на стороне отчуждателя будет выступать уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, а на стороне приобретателя - гражданин, получающий жилое помещение в собственность. Прежний "договор особого рода" - договор приватизации жилого помещения, не совпадавший по своему содержанию ни с договором купли-продажи, ни с договором дарения, прекратит существование.

Изложенным ограничивается все сказанное в специальном законодательстве о правилах будущей приватизации жилых помещений. Иные основные принципы ее осуществления до сих пор неизвестны. Если законодатель не успеет подготовить изменения в Закон о приватизации к 1 января 2007 г., то может сложиться ситуация, при которой будет действовать лишь одна преамбула этого акта. Правила же ст. 217 ГК РФ (о том, что приватизация имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, включая жилые помещения, - это передача указанного имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества) для урегулирования отношений, возникающих при реализации гражданами своего права на приватизацию жилых помещений, будет явно недостаточно. Коротко говоря, нормы о праве граждан на приватизацию занимаемых ими жилых помещений (хотя бы и на платной основе) в скором времени могут оказаться, за невозможностью их практической реализации, чистой декларацией, а само это право - фикцией.

О том, сколь необходимы правила, детально регламентирующие порядок осуществления приватизации жилья по новым правилам, можно судить, исходя из двух следующих примеров.

Каковы последствия введения платной приватизации для отношений общей совместной собственности супругов? В настоящее время при раздельном проживании супругов или в случае, если проживающий с нанимателем супруг отказался от участия в приватизации, правоотношений совместной собственности на приватизируемое жилое помещение не возникает, поскольку приобретение жилого помещения имеет безвозмездный характер. Приватизируемое жилое помещение поступает в собственность супруга, осуществившего право на приватизацию; другой супруг, следовательно, свое право на приватизацию не утрачивает. Очевидно, что совершенно иначе этот вопрос нужно будет решать с введением платной приватизации: реализация права на платную приватизацию за счет общих, нажитых в браке, имущественных средств, неизбежно (если только иное не будет предусмотрено брачным договором) должна будет привести к образованию правоотношений общей совместной собственности на приватизированное жилье.

Каков правовой режим мест общего пользования в коммунальной квартире, в которой приватизированы не все комнаты? В соответствии с п. 1 ст. 41 Жилищного кодекса (ЖК) РФ общая долевая собственность собственников комнат на места общего пользования возникает с того момента, когда в коммунальной квартире приватизированы все комнаты. Получается, что до этого момента права собственников комнат в коммунальной квартире на места общего пользования равны по своему содержанию аналогичным правам нанимателей неприватизированных комнат по владению и пользованию этим имуществом*(6). В настоящее время это правило оправдывается именно бесплатным характером приватизации комнат в коммунальной квартире; в будущем же, с введением платной приватизации, сохранение этого правила без специального о том нормативного указания станет невозможным. В свете сказанного представляется весьма логичным и целесообразным предложение С. Радченко закрепить это правило в Законе о приватизации*(7).

Деприватизация представляет собой "ничем не обусловленное, немотивированное право граждан, приватизировавших жилое помещение, передать его в государственную или муниципальную собственность" (ст. 9.1 Закона о приватизации). Праву гражданина на деприватизацию занимаемого жилья корреспондирует обязанность соответствующего органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления принять жилье в публичную собственность и сдать его гражданину, воспользовавшемуся своим правом на деприватизацию, по договору социального найма в порядке, установленном законом.

Институт деприватизации жилья нужно отличать от института признания договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации недействительным. Это два самостоятельных института, что подтверждено в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации""*(8). В случае возникновения спора по поводу правомерности заключения договора передачи жилого помещения этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, и с последствиями, установленными гражданским законодательством, в том числе с применением двусторонней реституции. При деприватизации договор приватизации недействительным не признается; соответственно не возникает и оснований для реституции. Больше того, признание договора приватизации недействительным исключит возможность деприватизации жилья, ибо недействительный договор приватизации нельзя признать создавшим право собственности гражданина на жилое помещение. А поскольку помещение не было приватизированным, не может быть и его деприватизации, означающей прекращение правоотношений частной собственности и возникновение правоотношений публичной собственности и жилищного найма.

Как влияет деприватизация на право приватизации жилого помещения? Другими словами, можно ли считать, что реализация права на деприватизацию служит основанием к восстановлению однажды реализованного права на приватизацию?

Несомненно, что право на приватизацию жилья восстанавливается всегда при признании договора приватизации недействительным, ибо при ничтожности сделки приватизации жилья договор приватизации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. Следовательно, при признании сделки приватизации недействительной по причине ее ничтожности считается, что гражданин никогда не приобретал право частной собственности на жилье и, таким образом, не использовал свое право на приватизацию жилья. Несколько менее категорична позиция относительно случая с признанием судом недействительным договора приватизации по основаниям, установленным законом для оспаривания сделок: здесь право на приватизацию может быть восстановлено по усмотрению суда, исходя из фактических обстоятельств дела*(9). В том и другом случаях речь идет, однако, не о восстановлении права на приватизацию, а, скорее, о том, что это право признается не реализованным и, следовательно, никогда гражданином не утрачивавшимся.

Исходя из принципа однократности бесплатной приватизации жилья*(10), можно сделать вывод о невозможности восстановления права на приватизацию, хотя бы и вследствие деприватизации жилья. В связи с предоставлением гражданину права во всякое время отказаться от права собственности на жилье, приобретенное в порядке приватизации, повторная возможность приватизации гражданам не предоставляется (подобно тому, как решение суда о прекращении производства по делу, принятое по причине отказа истца от заявленных им исковых требований, лишает истца возможности предъявить тождественный иск повторно).

В пункте 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации*(11), утвержденного решением Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4, установлено, что "при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения". Данная норма фактически узаконивает возможность деприватизации особого рода и абсолютно неадекватна установленному законом принципу однократности бесплатной приватизации жилья. Необходимо признать эту норму недействующей и не подлежащей применению.

Условиями деприватизации жилья являются: 1) отсутствие спора о праве на деприватизируемое жилье; 2) единогласное, положительно выраженное (не предполагаемое!) волеизъявление всех сособственников, сделанное независимо от побудительных мотивов.

Практика показывает, что граждане идут на деприватизацию занимаемого ими жилья в силу самых разных причин. Обычно инициатива деприватизации исходит от собственников-пенсионеров, для которых расходы на капитальный ремонт и налоги на собственность слишком обременительны. В литературе описывался случай, когда супруги, являвшиеся сособственниками жилого помещения, длительное время не могли прийти к согласию в вопросе размена жилого помещения, а суд не решался разменять квартиру без перевода ее в государственный или муниципальный жилищный фонд, полагая, что без этого раздел нарушит право собственности одного из супругов*(12). Какими бы ни были мотивы сделки деприватизации, таковые не имеют значения ни для ее действительности, ни, тем более, для восстановления права гражданина на приватизацию.

Является ли условием деприватизации жилья согласие иных лиц, обладающих правом пользования таким жилым помещением, - членов семьи собственника, в том числе лиц, отказавшихся от права собственности на жилое помещение в пользу других проживающих с ними лиц? Представляется верным подход Е.А. Кинзаковой, в соответствии с которым поскольку "право на деприватизацию является "обратным" правом лиц, приватизировавших в свою собственность жилое помещение, следовательно, согласие членов семьи, не являющихся собственниками жилого помещения, не требуется"*(13). Деприватизация - это акт распоряжения своим имуществом, доступный только его собственнику, но не лицам, обладающим иными вещными правами на данное имущество;

3) непременным условием реализации права граждан на деприватизацию является их принадлежность к категории малоимущих лиц, причем приватизированное ими жилое помещение должно быть для них единственным местом постоянного проживания (ст. 20 Вводного закона).

Право на деприватизацию жилого помещения утрачивается, подобно праву на бесплатную приватизацию, с 1 января 2007 г. С отменой деприватизации у собственника жилого помещения будет возможность только продать жилое помещение, в том числе и государству, в случае его желания, по гражданско-правовому договору купли-продажи, тем самым отчуждая жилое помещение. Но заключение такого договора и содержание его условий будут зависеть исключительно от усмотрения соответствующего публичного образования; понудить его к заключению подобного соглашения будет невозможно. Нельзя также будет заставить публичное образование принять жилое помещение в собственность и тут же сдать его отчуждателю по договору социального найма - последующей судьбой приобретенного жилья публичное образование будет распоряжаться тоже самостоятельно.

И.В. Качалова

"Законодательство", N 1, январь 2006 г.