Как собственник квартиры становится собственником земли
Прошедшая приватизация квартир определила собственников недвижимости, упустив вопрос одновременной регистрации прав на землю, расположенную под многоквартирными домами. Таким образом, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о данных земельных участках. Возникает вопрос: как сведения о земельных участках под жилыми домами внести в ЕГРП? Можно ли априори считать любого собственника квартиры также и сособственником участка под многоквартирным домом?
Вопрос о возникновении права собственности на землю в силу закона получил дальнейшее законодательное развитие*(1). Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(2) земельный участок, на котором в существующей застройке поселений расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом возможны два варианта. 1. Имеется земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Этот участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса (ЖК) РФ и поставлен на государственный кадастровый учет. Такой участок с момента вступления в силу ЖК РФ бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Формирование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не осуществлено. В этом случае необходимо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме направить любое уполномоченное указанным собранием лицо в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Тогда с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, бесплатно перейдет в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таковы положения закона, и, на первый взгляд, они вполне понятны. Однако проблемы правоприменения остаются.
Основополагающим элементом данного механизма является наличие записи о земельном участке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр). Согласно правилам ведения указанного Реестра, запись о правах на земельные участки вносится при государственной регистрации прав (обременении) на эти участки. Основания для осуществления такой записи перечислены в ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Такими основаниями являются: а) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; б) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; г) свидетельства о праве на наследство; д) вступившие в законную силу судебные акты; е) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; ж) иные акты передачи прав на недвижимое имущество заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; з) иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Помимо названных правовых оснований для внесения записи обязательно требуется кадастровый план земельного участка.
Поскольку, согласно общей практике, приватизация гражданами жилых помещений и последующая государственная регистрация ими своего права собственности на эти помещения проходила без обязательной регистрации прав на землю, расположенную под соответствующим домом, в Реестре отсутствует информация об этих земельных участках. Подобным образом приватизировались в свое время государственные предприятия, и ситуация с земельными участками аналогичная.
Возникает вопрос: как сведения о земельном участке под многоквартирным домом или предприятием, если этот участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, внести в Реестр? По действующему регистрационному законодательству это возможно только при регистрации прав на этот участок.
Имеется и другой аспект этой проблемы. В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса (ЗК) РФ предоставление земельных участков из государственной собственности осуществляется на основании решения соответствующих органов исполнительной власти или органов местного самоуправления. А поскольку, согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ, нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать действующему Земельному кодексу, возникают сомнения относительно корректности упомянутой ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", возможности и обоснованности ее применения.
Судебная практика подкрепляет эти сомнения. Хотя Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что "из конституционных принципов равенства и справедливости вытекает требование определенности, ясности, недвусмысленности правовой нормы, поскольку иное не может обеспечить ее единообразное применение, не исключает неограниченное усмотрение в правоприменительной практике и, следовательно, неизбежно ведет к произволу"*(3).
Рассмотрим пример*(4). Организация, являющаяся собственником 1367/10 000 доли в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме, обратилась с заявлением в территориальное подразделение Федеральной регистрационной службы о государственной регистрации соответствующей доли в праве на земельный участок, на котором расположен данный дом. В качестве основания для регистрации организация сослалась на ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Регистрирующий орган в регистрации указанного права отказал, поскольку не были представлены правоустанавливающие документы, являющиеся основанием для регистрации права собственности на соответствующую долю в праве на земельный участок. По мнению регистрирующего органа, таким документом может служить решение исполнительного органа власти о предоставлении земельного участка в собственность. Отказ был обжалован организацией в судебном порядке.
Решениями судов первой и второй инстанций в иске было отказано по следующим основаниям.
Земельный участок под многоквартирным домом ранее в установленном порядке был сформирован и поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера. Затем он был предоставлен истцу по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Суд указал, что согласно ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации наличия и возникновения прав на недвижимое имущество являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие или возникновение этих прав. В пункте 1 ст. 18 того же акта установлено, что документы, устанавливающие наличие и возникновение прав, должны отражать данные, необходимые для внесения в Реестр.
Суд считает ошибочной ссылку заявителя на ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в качестве основания возникновения права собственности на землю, так как данный закон не регулирует земельные отношения и не может отменять нормы специального закона, устанавливающие правила в этой сфере. В этой ситуации применимы только нормы земельного законодательства.
В соответствии с п. 5 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то эти лица вправе приобрести данный земельный участок в общедолевую собственность. Для этого сособственники должны совместно обратиться в исполнительный орган власти или орган местного самоуправления с заявлением о желании приобрести право общей собственности на землю (п. 6 ст. 36 ЗК РФ). После чего соответствующий орган примет решение о предоставлении заявленного земельного участка бесплатно или за плату.
По мнению суда, анализ совокупности приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что право собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в него объекты недвижимого имущества, должно оформляться в установленном ЗК РФ порядке, поскольку никаких особенностей в отношении оформления права собственности на земельные участки под многоквартирными домами ЗК РФ не предусматривает.
Таким образом, земельное законодательство однозначно устанавливает, что во всех случаях земельный участок предоставляется в собственность по решению органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Заинтересованное лицо вправе обратиться туда с просьбой о приобретении участка в собственность в установленном законом порядке.
Поскольку судебное разбирательство еще не закончено, делать обобщения рано.
Полагаем, решению указанной проблемы может способствовать внесение уточняющих положений в нормы земельного и жилищного законодательства. Однако рассчитывать на оперативное их появление, конечно, не приходится.
По нашему мнению, при всех противоречиях рассмотренных норм, ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" имеет правоустанавливающий характер. И поэтому у собственников квартир в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок под этим домом возникает с момента, когда этот участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет.
При этом регистрационное законодательство в настоящее время не позволяет вносить в Реестр информацию об объекте без информации о правах.
До внесения соответствующих изменений в законодательство, на наш взгляд, можно считать любого собственника квартиры также и сособственником участка под многоквартирным домом, в котором расположена эта квартира, поскольку земельный участок согласно ст. 36 ЖК РФ является общим имуществом всех сособственников дома без выдела в натуре (как и лестницы, подвал, крыша дома). При этом указанное право собственности на земельный участок влечет за собой соответствующие права и обязанности, включая обязанность платить земельный налог, что для местных бюджетов весьма важно.
А.В. Дмитриев,
кандидат юрид. наук, заместитель руководителя департамента земельных ресурсов г. Москвы