Согласно договору аренды помещения, заключенному на срок менее года, по истечении срока арендатор продолжает пользоваться помещением и договор считается пролонгированным на срок 11 месяцев. Суммируется ли срок аренды и подлежит ли договор госрегистрации? Учитываются ли при исчислении налога на прибыль арендные платежи после пролонгации договора при отсутствии его госрегистрации?

Ответ: Статьей 606 Гражданского кодекса РФ определено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указал, что нежилое помещение хоть и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано. А поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

Из п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что, если по договору аренды, заключенному на срок менее одного года, его продление осуществляется автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, такой договор не подлежит государственной регистрации, так как фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды сроком менее одного года.

В соответствии с п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ налогоплательщик может уменьшить полученные доходы на сумму обоснованных и документально подтвержденных расходов, под которыми понимаются экономически оправданные затраты, подтвержденные документами, оформленными в установленном порядке.

Арендные платежи за арендуемое имущество в силу пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Таким образом, арендную плату по не прошедшему государственную регистрацию договору аренды, который был заключен на срок менее одного года и впоследствии пролонгирован на 11 месяцев, можно учесть в качестве расходов в целях исчисления налога на прибыль. Этот вывод подтверждается и судебной практикой (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 07.07.2008 N А42-2352/2007, от 04.07.2007 N А56-14803/2006, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.04.2007 N Ф04-1979/2007(33065-А27-26), Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2007, 10.05.2007 N 09АП-4625/2007-АК, оставленное без изменения Постановлением ФАС Московского округа от 16.08.2007, 23.08.2007 N КА-А40/7304-07). Налоговые органы также считают, что арендные платежи в рассматриваемой ситуации учитываются организацией-арендатором в целях налогообложения прибыли (Письма УФНС России по г. Москве от 18.02.2008 N 20-12/015152.3, от 18.10.2006 N 20-12/92230).

Е. А.Пронина

Издательство "Главная книга"

24.09.2009