О документах, необходимых для приобретения права собственности на земельный участок, принадлежащий организации на праве пользования, на котором расположен объект незавершенного строительства
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 9 октября 2009 г. N Д23-3321
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение ЗАО по вопросу выкупа земельного участка и в пределах своей компетенции сообщает.
Исходя из обращения, ЗАО на праве пользования принадлежит земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства. Администрацией района области отказано в предоставлении данного земельного участка в аренду или в собственность. Решением арбитражного суда области также отказано о признании права собственности на земельный участок и объект строения на основании отсутствия доказательств, дающих право ЗАО на признание объектов недвижимости в собственность.
Права собственников объекта недвижимости на выкуп земельного участка определены ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 которой установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370 утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее - Перечень). Указанным Перечнем предусмотрено представление следующих документов:
- документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя (п. п. 1 - 3 Перечня);
- документы, удостоверяющие (устанавливающие) права на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, для подтверждения исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса (п. 4 Перечня);
- документы, удостоверяющие права на приобретаемый земельный участок, - выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним или копии иных документов, удостоверяющих права (п. 5 Перечня);
- кадастровый паспорт (п. 6 Перечня);
- копии документов, подтверждающих право приобретения земельного участка на определенном праве и на установленных особых условиях (п. 7 Перечня).
Отсутствие упоминания в п. 7 Перечня какого-либо конкретного документа обусловлено многообразием случаев переоформления прав на земельный участок и подтверждающих такие случаи документов, например:
- здания, строения, сооружения находятся в собственности религиозных организаций и имеют религиозное и благотворительное назначение;
- находящиеся в собственности здания, строения, сооружения возведены на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, которые были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
- земельные участки с расположенными на них жилыми домами приобретены гражданами Российской Федерации в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР", и т. п.
Исходя из представленных материалов ЗАО документами, подтверждающими его право на объекты недвижимости, являются:
- акт о предоставлении земельного участка;
- инвентаризационно-техническая документация на строительный объект, технический план и кадастровый паспорт (2008 г.);
- кадастровый паспорт на земельный участок;
- материалы арбитражного суда области.
Перечисленные документы не подпадают под Перечень документов, предусмотренных Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370, на основании которых допускается приобретение земельного участка в собственность.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. При этом регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и иными законами.
Акт о предоставлении земельного участка не является доказательством права на земельный участок. Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не возникло и в целом отсутствуют законные основания для использования данного земельного участка, о чем администрацией района области указано в письме.
Также из текста обращения и прилагаемых к нему документов можно сделать вывод о том, что у ЗАО на оспариваемом земельном участке имеется объект незавершенного строительства. В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся в том числе объекты незавершенного строительства. Документы, подтверждающие права ЗАО на указанный объект, отсутствуют. С учетом положений ст. 222 Гражданского кодекса указанный объект незавершенного строительства является самовольной постройкой. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса).
Дополнительно информируем, что Минэкономразвития России, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437 "О Министерстве экономического развития Российской Федерации", не наделено правом оценивать акты судебных органов.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М. В.БОЧАРОВ
09.10.2009