На втором этаже здания в помещении, сдаваемом ранее арендатору, после окончания договора аренды необходимо сделать несколько небольших улучшений с соответствующей перерегистрацией в БТИ, чтобы передать данное помещение новым арендаторам. Можно ли квалифицировать эти улучшения как ремонт для целей исчисления налога на прибыль?

Ответ: Улучшения помещения, сделанные арендодателем (собственником помещения) после прекращения договора аренды, являются либо ремонтом, либо реконструкцией помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 257 Налогового кодекса РФ к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

На основании п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

Реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ понятие "реконструкция" включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения.

В силу п. 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, работы по осуществлению капитального строительства в форме реконструкции приводят к изменению сущности объектов, на которых они осуществляются, а затраты, производимые при этом, не являются издержками отчетного периода по их содержанию.

В Письме Минфина России от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794 указывается, что при определении вида работ следует руководствоваться Ведомственными строительными нормами (ВСН) 58-88 (р) (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312), а также Письмом Минфина СССР от 29.05.1984 N 80.

Пунктом 5.3 ВСН 58-88 (р) определено, что при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;

повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

В Письме Минфина СССР N 80 разъясняется, что к реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса и осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Таким образом, при реконструкции осуществляются перестройка, обновление здания, изменяются параметры объекта капитального строительства, изменяется планировка помещений, осуществляются реконструкция наружных сетей, благоустройство прилегающих территорий.

В соответствии с Ведомственными строительными нормами (ВСН) 58-88 (р) текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию).

Согласно п. 5.1 ВСН 58-88 (р) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте здания и объектов, приведен в рекомендуемом Приложении N 9.

Таким образом, если проекта реконструкции нет и улучшения являются несущественными, эти работы можно квалифицировать как ремонт.

Н. Н.Лобанова

Консалтинговая группа "Аюдар"

28.10.2009