Участник долевого строительства и застройщик подписали договор долевого участия в строительстве до момента получения застройщиком разрешения на строительство. При этом участник долевого строительства также до получения застройщиком разрешения на строительство уплатил застройщику цену договора. Является ли договор участия в долевом строительстве в случае получения застройщиком денег до момента получения разрешения на строительство недействительным?

Ответ: В случае привлечения денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилого дома до получения соответствующего разрешения на строительство такой договор не является недействительным, так как законом предусмотрены иные последствия (денежные штрафные санкции).

Обоснование: Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ определено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Следует отметить, что положения Закона N 214-ФЗ не содержат запрета на подписание договоров долевого участия в строительстве до получения разрешения на строительство.

Частью 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Данная норма права является императивной и в безусловном порядке запрещает застройщику привлекать денежные средства до момента получения разрешения на строительство соответствующего объекта.

Следовательно, застройщик не вправе привлекать денежные средства до момента получения разрешения на строительство.

Следует отметить, что положения Закона N 214-ФЗ не предусматривают такого последствия привлечения денежных средств до момента получения разрешения на строительство, как недействительность, в частности ничтожность сделки.

Напротив, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Как отметил ФАС Уральского округа в Постановлении от 12.05.2010 N Ф09-2671/10-С4, оставленным без изменения Определением ВАС РФ от 08.11.2010 N ВАС-11514/10 по делу N А60-28669/2009-С1, в случае привлечения денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилого дома лицом, не имеющим такого права (в том числе, как считает суд апелляционной инстанции, застройщиком до получения соответствующего разрешения на строительство), законом предусмотрены иные последствия (денежные штрафные санкции), нежели ничтожность такого договора.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

19.12.2013