В каком размере должен быть предоставлен физическому лицу вычет от продажи общей долевой собственности: 1 000 000 или 500 000 руб., если ему принадлежала доля в праве собственности на квартиру? Квартира находилась в собственности супругов в равных долях менее 3 лет. В 2008 г. квартира была продана супругами за 2 750 000 руб., имеется расписка, что каждый из супругов получил по 1 375 000 руб

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно п. 3 ст. 210 Налогового кодекса РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ (13%), налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 - 221 НК РФ.

На основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

В рассматриваемом случае реализована квартира, находившаяся в общей долевой собственности, следовательно, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Необходимо отличать долю в имуществе от доли в праве общей долевой собственности.

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Пунктом 2 ст. 246 ГК РФ предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. В ст. 250 ГК РФ установлены правила продажи доли в праве общей долевой собственности.

Таким образом, в ГК РФ под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей долевой собственности.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П отмечается, что НК РФ не исключает возможности как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости, а также продажи доли в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость. При этом право на получение имущественного налогового вычета ставится в зависимость от того, что является объектом соответствующего гражданско-правового договора купли-продажи. Предоставление имущественного налогового вычета при продаже долей, в частности, в квартире, в системной связи с нормами гражданского и жилищного законодательства означает, что такой вычет может быть предоставлен в полном объеме, если самостоятельным объектом договора купли-продажи является выделенная в натуре доля квартиры.

Таким образом, когда продается квартира в целом, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этой квартиры пропорционально их доле в праве общей долевой собственности. Аналогичное мнение выражено в Письме Минфина России от 10.04.2009 N 03-04-05-01/179.

Следовательно, размер имущественного налогового вычета в рассматриваемом случае составляет 500 тыс. руб.

Н. Н.Лобанова

Консалтинговая группа "Аюдар"

17.11.2009