Организация приняла решение переоценить объекты недвижимости и привести их балансовую стоимость в соответствие с текущей (восстановительной) стоимостью. В результате проведенной переоценки объекты недвижимого имущества (офис и квартира) были уценены и их балансовая стоимость уменьшилась почти вдвое. При этом, по мнению аудиторов, проводивших проверку в организации, организация должна была оценить эти объекты по рыночной, а не по восстановительной стоимости, поскольку реальная рыночная стоимость данных объектов недвижимости значительно превышает восстановительную. Правы ли в данном случае аудиторы?

Ответ: Понятие текущей (восстановительной) стоимости раскрывается в п. 43 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания). Так, в частности, под текущей (восстановительной) стоимостью объектов основных средств (далее - ОС) понимается сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта.

Что же касается понятия "текущая рыночная стоимость", то оно разъяснено в п. 9.2 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России). В частности, текущая рыночная стоимость (стоимость реализации) представляет собой сумму денежных средств или их эквивалентов, которая может быть получена в результате продажи объекта или при наступлении срока его ликвидации.

Таким образом, действительно, понятия "текущая (восстановительная) стоимость" и "текущая рыночная стоимость" отличаются друг от друга. Первое представляет собой стоимость покупки объекта в текущих условиях, а второе - стоимость продажи объекта в текущих условиях. Очевидно, что цена покупки и цена продажи одного и того же объекта в текущих экономических условиях не могут значительно различаться.

Важно при этом учитывать, что согласно п. 43 Методических указаний текущая (восстановительная) стоимость определяется организацией в том числе на основе экспертных заключений, сведений об уровне цен, имеющихся у органов государственной статистики, других организаций, а также сведений, опубликованных в средствах массовой информации и специальной литературе.

Как видно, при определении текущей (восстановительной) стоимости объектов недвижимости используются те же информационные источники, что и при определении текущей (рыночной) стоимости.

Более того, переоценка объектов ОС производится путем пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам его первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости, если данный объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта (абз. 3 п. 15 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, п. 43, абз. 2 п. 46 Методических указаний).

В связи с этим точка зрения, приведенная в вопросе и заключающаяся в том, что реальная рыночная стоимость объектов недвижимости значительно превышает восстановительную, представляется не вполне обоснованной.

Е. А.Скаковская

Аудиторско-консалтинговая компания

"Бейкер Тилли Русаудит"

19.11.2009