Многоквартирный дом был введен в эксплуатацию. Строительство квартир и цокольного этажа в нем осуществлялось за счет средств организации, а также за счет средств инвесторов. Право собственности на нежилые помещения на цокольном этаже, которые организация использовала для сдачи в аренду третьим лицам, было зарегистрировано за данной организацией. Эти помещения имеют самостоятельный вход. На цокольном этаже также расположены общедомовые коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания жилых помещений в данном доме. На том основании, что на цокольном этаже расположены коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания жилых помещений дома, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома на указанные помещения цокольного этажа

Имеют ли право в рассматриваемой ситуации собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома на нежилые помещения, размещенные на цокольном этаже данного жилого дома, принадлежащие на праве собственности организации?

Ответ: В рассматриваемой ситуации собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома не имеют права на установление права общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже многоквартирного дома, так как расположение в них коммуникаций и иного оборудования не дает возможности считать их общей долевой собственностью. Такая позиция сформировалась в судебной практике.

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

На основании пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, исходя из анализа приведенных выше норм и разъяснений ВАС РФ нежилые помещения в рассматриваемой ситуации нельзя относить к общедолевой собственности, так как помимо обслуживания других помещений (в силу расположения в них коммуникаций и оборудования) они имеют иное предназначение - для сдачи в аренду третьим лицам, что не связано с обслуживанием жилого дома.

Данная позиция также подтверждается примерами из судебной практики.

Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 07.11.2013 N А13-1872/2013 указывается, что нахождение в спорном помещении инженерного оборудования (с учетом использования помещения в течение длительного времени как самостоятельного) не свидетельствует о его вспомогательном значении и предназначении исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме.

Аналогичная позиция отражена и в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 19.04.2011 N Ф03-463/2011. ФАС Дальневосточного округа также разъяснил, что наличие в нежилых помещениях коммуникаций не дает оснований автоматически считать такие объекты общей долевой собственностью, если по технической документации они не обладают признаками, характерными для технического подвала, и не являются вспомогательными по отношению к другим помещениям в доме.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации исходя из сложившейся судебной практики собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома не имеют права на установление права общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже многоквартирного дома. Расположение в них коммуникаций и иного оборудования не дает возможности считать такие помещения общедолевой собственностью, так как они имеют другое назначение - сдача в аренду третьим лицам.

Ю. Ю.Терехина

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

23.12.2013