Особенности финансовой аренды (лизинга) недвижимости

Особенностью финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества является особый порядок организации сделки, включающий в себя регистрацию прав на недвижимое имущество, сделок с ним, а также ряд связанных с этим действий, соблюдение (выполнение) антимонопольного законодательства и др.

Лизинг - это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

Договор лизинга - это договор, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Таким образом, субъектами лизинга являются: - лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга; - лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга; - продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

Согласно законодательству предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты*(1). Поэтому при рассмотрении вопроса лизинга недвижимости, речь пойдет о лизинге зданий, сооружений, предприятий, а также имущественных комплексов, не являющихся предприятием.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности*(2).

Договор лизинга, независимо от срока, заключается в письменной форме. Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. К обязательным договорам относится договор купли-продажи (поставки). К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.

Лизингодатель обязан предоставить лизингополучателю имущество, являющееся предметом лизинга, в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества.

Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (документами на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, техническим паспортом и другими). К документам на земельный участок относятся кадастровая карта (план) земельного участка*(3), договор аренды земельного участка (в случае если земельный участок принадлежит лизингодателю на праве аренды), договор купли-продажи (если лизингодатель является собственником земельного участка). Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре*(4).

Государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость)*(5). Исполнительные функции по ведению государственного земельного кадастра, возложенные на Роснедвижимость, осуществляет ФГУ "Земельная кадастровая палата"*(6).

Технический паспорт объекта недвижимости оформляется по результатам технической инвентаризации. Его форма и состав включаемых в него сведений устанавливаются Минэкономразвития РФ. Техническая инвентаризация объектов недвижимости - комплекс работ, осуществляемых (с соблюдением установленных технических норм и правил) с целью установить на конкретную дату наличие, характеристики зданий (строений) и сооружений и техническое описание с указанием местоположения (адреса), наименования, принадлежности, назначения, фактического использования, состава, технического состояния, стоимости, уровня благоустройства*(7).

Техническую инвентаризацию объектов недвижимости осуществляют организации, аккредитованные Роснедвижимостью*(8).

Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга.

При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга. Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя. Произведенные лизингополучателем отделимые улучшения предмета лизинга являются его собственностью.

В случае если лизингополучатель, с согласия в письменной форме лизингодателя, произвел за счет собственных средств улучшения предмета лизинга, неотделимые без вреда для предмета лизинга, лизингополучатель имеет права на возмещение стоимости таких улучшений после прекращения договора лизинга. Если лизингополучатель, без согласия в письменной форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения предмета лизинга, неотделимые без вреда для предмета лизинга, лизингополучатель не имеет права на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора лизинга.

Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав и сделок проводится на всей территории РФ по установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация)*(9) и ее территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах*(10). За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина*(11).

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга. Также он имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем по условиям договора лизинга. В таком случае сопутствующими договорами к договору лизинга будут кредитный договор и договор ипотеки (залога) недвижимости.

Залог предприятий, зданий, сооружений и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Лизингодатель обязан предупредить лизингополучателя о всех правах третьих лиц на предмет лизинга. Срок, на который предмет лизинга передается лизингополучателю, соизмерим по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его.

Необходимо отметить, что недвижимое имущество включается в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию прав (получения расписки территориального органа Росрегистрации в получении документов на регистрацию)*(12).

Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Имущество, полученное (переданное) в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора финансовой аренды (договора лизинга). То есть амортизационные отчисления производит сторона договора лизинга, на балансе которой находится предмет лизинга. В соответствии с классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, здания включаются с четвертой (имущество со сроком полезного использования свыше 5 лет до 7 лет включительно) по десятую амортизационную группу (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет)*(13).

Стороны договора лизинга, передавшие (получившие) основные средства, которые являются предметом договора лизинга, вправе начислять амортизацию по этому имуществу с применением методов и норм, существовавших на момент передачи (получения) имущества, а также с применением специального коэффициента не выше 3*(14).

ГК РФ рассматривает договор финансовой аренды (лизинга) как разновидность договора аренды, следовательно, на него распространяются нормы статей ГК РФ, регулирующие общие вопросы для всех видов арендных отношений. Договор финансовой аренды (лизинга) здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации*(15). При регистрации договора лизинга, предметом которого является недвижимость, регистрируется право владения и пользования лизингополучателя как обременение права собственности лизингодателя, ранее зарегистрированное на основании договора купли-продажи предмета лизинга.

Недвижимое имущество может быть передано в сублизинг.

Сублизинг - вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.

При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга. Обязательным является согласие лизингодателя в письменной форме.

Предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга, если иное не предусмотрено.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации*(16).

Необходимо отметить, что по договору продажи зданий, сооружений или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования*(17).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды.

Таким образом, при организации сделки лизинга недвижимости должны быть проведены следующие регистрационные действия: 1. государственная регистрация прав собственности продавца на недвижимое имущество (регистрация первичного права) в случае, если такое право не зарегистрировано; 2. государственная регистрация прав собственности лизингодателя на объект недвижимости после его приобретения у продавца; 3. государственная регистрация договора ипотеки (залога), в случае если лизингодатель использует предмет лизинга в качестве залога в целях привлечения денежных средств; 4. государственная регистрация договора финансовой аренды (лизинга), в случае заключения договора лизинга на срок не менее года; 5. государственная регистрация договора сублизинга, в случае наличия такого договора и его заключения сроком не менее года; 6. государственная регистрация при переходе права собственности лизингополучателя на объект недвижимости после окончания срока лизинга и уплаты лизинговых платежей, в случае, если договором лизинга предусмотрен не возврат имущества лизингодателю, а переход права собственности к лизингополучателю.

Предупреждение, ограничение и пресечение монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции на рынке услуг по лизингу обеспечиваются федеральным антимонопольным органом в соответствии с антимонопольным законодательством РФ.

Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по принятию нормативных правовых актов, контролю и надзору за соблюдением законодательства в сфере конкуренции на товарных рынках, защиты конкуренции на рынке финансовых услуг является Федеральная антимонопольная служба*(18).

Предметы лизинга должны передаваться в лизинг с соблюдением требований пункта 1 статьи 18 Закона РСФСР от 22 марта 1991 г. N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (далее - Закон о конкуренции) с соблюдением условий пункта 2 статьи 18 Закона о конкуренции*(19). При этом не имеет значения, на чьем балансе находится предмет лизинга - лизингодателя или лизингополучателя, поскольку существо лизинга - передача имущества во временное владение и пользование. В то же время договор лизинга не должен содержать существенных ограничений прав владения и пользования предметом лизинга, иначе такая сделка не подпадает под действие статьи 18 Закона о конкуренции.

Аналогично Закон о конкуренции распространяется на сделки залога предмета лизинга и на сублизинг, а также на переуступку прав и обязательств участниками договора лизинга третьим лицам.

Получение в собственность, пользование или владение одним хозяйствующим субъектом или группой лиц (в том числе на основании договоров купли-продажи, аренды, лизинга и др.) основных производственных средств или нематериальных активов другого хозяйствующего субъекта, если балансовая стоимость имущества, составляющего предмет сделки (взаимосвязанных сделок), превышает 10% балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов хозяйствующего субъекта, отчуждающего или передающего имущество, осуществляется с предварительного согласия антимонопольного органа на основании ходатайства юридического или физического лица.

Предварительное согласие на осуществление таких сделок требуется в случаях, если суммарная стоимость активов по последнему балансу субъектов лизинговой сделки превышает 30 миллионов, установленных федеральным законом МРОТ, или одним из них является хозяйствующий субъект, внесенный в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более 35%, либо приобретателем является группа лиц, контролирующая деятельность указанного хозяйствующего субъекта.

При этом если суммарная балансовая стоимость активов лиц, указанных в пункте 1 статьи 18 Закона о конкуренции, больше 50 тысяч МРОТ, но меньше 100 тысяч МРОТ, необходимо лишь уведомить антимонопольный орган о заключении лизинговой сделки в 15-дневный срок после ее заключения*(20).

Ходатайство (уведомление) о совершении сделок по получению в собственность или пользование основных производственных средств подается в антимонопольные органы лицом, приобретающим основные производственные средства или нематериальные активы.

Отношения, влияющие на конкуренцию на рынке финансовых услуг и связанные с защитой конкуренции на рынке финансовых услуг, являются предметом регулирования Федерального закона от 23 июня 1999 г. N 117-ФЗ "О защите конкуренции на рынке финансовых услуг".

В целях исполнения Федерального закона "О защите конкуренции на рынке финансовых услуг" заключение договоров финансовой аренды (лизинга) рассматривается в качестве финансовых услуг; при этом лизинговая компания является финансовой организацией.

Определение доминирующего положения на рынке лизинговых услуг возложено непосредственно на антимонопольные органы.

Приказом Федеральной антимонопольной службы РФ от 23 сентября 2005 г. N 213 "Об утверждении порядка определения доминирующего положения лизинговых организаций на рынке лизинговых услуг" определено, что доминирующее положение лизинговой организации на рынке лизинговых услуг не является нарушением антимонопольного законодательства, но служит основанием для осуществления систематического наблюдения за ее деятельностью со стороны антимонопольного органа в целях недопущения и пресечения злоупотреблений доминирующим положением.

Необходимость определения такого доминирующего положения возникает при осуществлении государственного контроля за концентрацией капитала на рынке финансовых услуг, и при рассмотрении фактов нарушения антимонопольного законодательства.

Оборот и границы рынка лизинговых услуг используются в значении, установленном Постановлением Правительства РФ от 7 марта 2000 г. N 194 "Об условиях антимонопольного контроля на рынке финансовых услуг и об утверждении методики определения оборота и границ рынка финансовых услуг финансовых организаций".

Положение лизинговой организации признается доминирующим при превышении доли на федеральном рынке лизинговых услуг 10% или на региональном - 25%.

Количественной характеристикой оборота лизинговых услуг является общая стоимость всех действующих договоров лизинга лизинговой организации за вычетом лизинговых платежей, полученных по данным договорам, на дату проведения анализа. Под общей стоимостью договора лизинга понимается общая сумма лизинговых платежей за весь срок действия договора лизинга, а также выкупная цена предмета лизинга, если она предусмотрена договором лизинга.

В целях исполнения Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем" лизинговые компании относятся к организациям, осуществляющим операции с денежными средствами или иным имуществом.

Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным принимать меры по противодействию легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма и координирующим деятельность в этой сфере иных федеральных органов исполнительной власти является Федеральная служба по финансовому мониторингу*(21).

Сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее.

Письмом КФМ РФ от 17 мая 2002 г. N 02-1-27/632 доведены формы для представления сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю в соответствии с данным документом.

Подводя итог, нужно признать, что существует выраженная специфика заключения сделок финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества. Организация сделок с недвижимостью требует не только большого количества времени, но и всестороннего системного подхода, определенной квалификации специалистов лизинговой компании. От соблюдения и выполнения всех требований законодательства при заключении таких сделок во многом будет зависеть возможность оспорить сделку третьими сторонами, признать ее недействительной.

Тем не менее, можно с уверенностью сказать, что вместе с общим рынком лизинговых услуг в России сектор лизинга недвижимости будет только развиваться.

Р.А. Захаров,

начальник коммерческого отдела

ЗАО "Сахалинская лизинговая компания"

"Законодательство", N 9, сентябрь 2006 г.