Управляющая компания в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты

Ключевой вопрос реформирования жилищно-коммунального хозяйства России на современном этапе - демонополизация и необходимость развития конкуренции в сфере управления многоквартирными домами. О правовом статусе управляющей организации в жилищной сфере, о специфике договорных отношений и возникающих финансовых потоках, о формировании тарифов на жилищно-коммунальные услуги в рамках данного способа управления пойдет речь в данной статье.

На сегодняшний день для бизнеса существуют два направления для начала деятельности и успешного функционирования в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ): управление многоквартирными домами (жилищной сферой) и управление коммунальными объектами. Что касается коммунальной сферы - это прерогатива крупного бизнеса и государства, здесь конкуренция затруднена технически и географически, поскольку "коммуналка" - это естественная монополия. А управление жилищным фондом - весьма привлекательный бизнес для частного бизнеса.

Управление многоквартирным домом может осуществляться одним из трех предложенных способов: непосредственное управление собственниками, управление объединением собственников помещений (товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом) и управление управляющей организацией. Нас интересует третий способ управления. В статье представлен алгоритм создания управляющей компании в жилищной сфере, в рамках которого последовательно и в комплексе рассматриваются правовые, экономические и финансовые вопросы ее учреждения и функционирования.

Итак, процесс инициирования деятельности по управлению многоквартирными домами условно можно разделить на три этапа: - изменение структуры существующей компании или учреждение новой компании (ЧП); - исследование объекта управления и планирование деятельности; - начало работы на объекте.

I этап. Изменение структуры существующей компании или учреждение новой компании (ЧП)

Если говорить о юридическом оформлении - здесь обычная процедура регистрации (как правило, ООО или ЧП), в Уставе необходимо указать данный вид деятельности (управление многоквартирным домом). Если предприятие уже существует - внести изменения в Устав.

В соответствии с п. 1 ст. 161 ЖК РФ "управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме". Что касается непосредственно управления - в перечне лицензируемых видов деятельности (Федеральный закон "О лицензируемых видах деятельности N 128-ФЗ) деятельность по управлению многоквартирными домами на сегодняшний день отсутствует. Если управляющая компания намерена не только обеспечивать, но и самостоятельно предоставлять жилищно-коммунальные услуги, необходимо отметить, что некоторые из них подлежат лицензированию и контролю за выполнением лицензионных требований и условий со стороны лицензирующих органов. В соответствии с требованиями к качеству коммунальных услуг*(1), коммунальные услуги относятся к лицензируемым видам деятельности в области промышленной безопасности. Услуги, относимые к жилищным, например, строительно-монтажные работы, а также работы по ремонту зданий и сооружений, законодательство Российской Федерации относит к лицензируемым видам деятельности. В таблице *(2) приведены услуги управляющей компании, подлежащие обязательному лицензированию.

Существует также Система добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере (постановление Госстандарта от 15.04.03 N 36). Добровольной сертификации подлежат услуги и персонал предприятий ЖКХ. Система добровольной сертификации предполагает не только выдачу сертификата соответствия, но и внесение предприятия в государственный реестр. При проведении конкурсов и тендеров органы исполнительной власти используют критерии отбора организаций, руководствуясь наличием сертификатов. Добровольная система сертификации осуществляется по инициативе соискателя на условиях договора между соискателем и органом по сертификации.

Решение о качественном и количественном составе персонала управляющей компании принимается с учетом особенностей каждого конкретного случая. Обычно для осуществления управления многоквартирными домами штат дополняется управдомами, специалистом по работе с населением (маркетологом), паспортистом и диспетчером. Необходимо периодически повышать квалификацию кадров и обучать персонал в соответствии с новым направлением деятельности компании.

II этап. Исследование объекта управления и планирование деятельности

На данном этапе проводится сбор и анализ информации о жилищном фонде. Техническое состояние домов и придомовых территорий имеет важное значение, но не единственное. Знание таких вопросов как соотношение частного и муниципального жилья, структура жильцов (оплачивающих 100% стоимости жилищно-коммунальных услуг и льготники, собственники и наниматели) необходимо для дальнейшей работы. Следует также знать, какая организация на сегодняшний день управляет жилищным фондом, чтобы впоследствии согласовать начало работы по договору управления и прекращение ее обязательств. Объектом управления в жилищной сфере является многоквартирный дом, если точнее - общее имущество собственников данного дома. ЖК РФ вводит так называемый пообъектный учет затрат, т.е. все средства, собранные с жильцов данного многоквартирного дома расходуются на нужды этого же дома. Такая практика позволяет избежать перекрестного субсидирования жилых домов разного года постройки, материала стен, проведения текущего и капитального ремонта и т.д.

Внедрение пообъектного учета затрат выявило проблемы, существовавшие при стандартной схеме учета затрат, когда расходы списывались на весь жилищный фонд сразу. Отсутствие пообъектного учета допускает многократное списание затрат на одни и те же работы, что приводит к возможным злоупотреблениям и припискам, а отсутствие независимой общественной экспертизы обоснованности затрат и качества предоставляемых услуг в сфере ЖКХ, несовершенство муниципального законодательства в данной сфере в значительной степени способствуют возникновению коррупции.

Приблизительная система пообъектного учета затрат: 1. Экономический отдел управляющей компании ежемесячно доводит до сведения управдома объем планируемых доходов по каждому дому (группе домов). 2. На основе предполагаемых доходов управдом совместно с производственно-техническим отделом управляющей компании планирует объем работ на месяц на данном объекте. 3. По факту работы за отчетный месяц управдом составляет исполнительную смету расходов по видам произведенных работ, их фактической стоимости и стоимости затраченных материалов. 4. Экономический отдел управляющей компании составляет пообъектную смету доходов и расходов. 5. Управдом доводит исполнительную пообъектную смету доходов и расходов до сведения жителей каждого дома. 6. Управляющая компания получает возможность в любое время контролировать качество и объемы производимых работ. Возможно установление гарантийного срока на отдельные виды работ. 7. Жители дома контролируют расходы управляющей компании, принимают непосредственное участие в определении приоритетов расходов и работ в их доме, осуществляют контроль качества работ и услуг.

Проведение предварительного комплексного анализа объекта управления - многоквартирного дома - позволит заняться расчетами.

Необходимо рассчитать тариф на содержание и ремонт многоквартирного дома, чтобы предложить эту информацию к рассмотрению на общем собрании собственников. Для расчета этого тарифа можно взять за основу среднероссийский (областной) стандарт для муниципального жилья: от 3 руб. 96 коп. (дома без лифта, мусоропровода, канализации, отопления) - до 7 руб. 58 коп. (со всеми удобствами) за 1 кв. м. Но следует помнить, что утверждают размер платежа за содержание и ремонт собственники помещений за исключением случаев, когда собственниками данного многоквартирного дома не реализовано право выбора способа управления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ), либо управляющая компания выбрана органами местного самоуправления в результате открытого конкурса (постановление Правительства РФ N 75 от 06.02.06). Собственники же вправе на общем собрании принять решение об увеличении (уменьшении) предлагаемого тарифа. Особенности и требования к услугам по содержанию и ремонту подробно отражены в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ N 25 от 21.01.06, примерный перечень услуг - в приложениях 1-3 к Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.06.

В соответствии с ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме принимают на общих собраниях все основные решения по вопросам содержания общего имущества. Управляющие организации в рамках управления многоквартирными домами осуществляют действия по содержанию общего имущества, исполняя решения собственников помещений в пределах выделяемых ими на эти цели средств. Обязанности управляющих организаций по содержанию общего имущества являются не первичными, а производными от обязанностей собственников помещений. Поэтому правила содержания общего имущества в многоквартирном доме должны распространяться непосредственно на собственников помещений, а на управляющие организации только опосредованно (как следствие возложения на них обязательств, вытекающих из возмездных договоров или из членства в таких организациях).

Имея рассчитанный тариф, определяют примерные расходы организации на год. Необходимо получить картину экономической целесообразности и эффективности новой деятельности по управлению многоквартирными домами, поскольку именно в статью на содержание и ремонт закладываются расходы компании по управлению и ее прибыль. Идеальный вариант - разработать бизнес-план, поскольку здесь рассматривается возможность внедрения организации на принципиально новый рынок. Без всех этих необходимых расчетов начинать работу с населением нецелесообразно.

Если цена услуг по содержанию и ремонту конкурентная и свободная, ее утверждают собственники по предложению управляющей организации, то размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ (ст. 157 ЖК РФ, также см. Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ N 306 от 23.05.06; Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ N 307 от 23.05.06).

Поскольку в отдельно взятом многоквартирном доме проживают и собственники, и наниматели жилья, необходимо отметить существенное отличие в структуре платы за жилищно-коммунальные услуги для этих категорий граждан: собственник помещения обязан оплачивать капитальный ремонт, а наниматель ежемесячно вносит плату за наем.

Порядок формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги наглядно представлен на рисунке.

III этап. Начало работы на объекте

Чтобы стать полноправной управляющей организацией в жилищной сфере, необходимо пройти одну из нескольких достаточно сложных и длительных процедур. От того, каким образом организация начнет свою работу, зависит и построение схем договорных отношений. Законными способами вхождения в рынок управления многоквартирными домами на сегодняшний день являются3: - получение функций управления по результатам общего собрания собственников помещений; - получение функций управления по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления после 01.01.07; - получение функций управления на основании договора, заключенного с ТСЖ(ЖК).

Управление по результатам общего собрания собственников помещений.

Вхождение в управление многоквартирным домом по решению общего собрания собственников повлечет продолжительные временные и финансовые затраты. Управляющая компания вынуждена самостоятельно организовывать общее собрание (в очной или заочной форме), процедура проведения которого затруднена многочисленными формальностями. Значительная социальная дифференциация жильцов в рамках одного дома, их разобщенность и неверие в положительный результат являются серьезной преградой как на начальном этапе подготовки к проведению общего собрания, так и в дальнейшей работе по управлению многоквартирным домом. Управляющей компании необходимо контролировать сроки проведения собрания, правильность оформления документов.

Проведение собрания и оформление его результатов - это только начало процедуры вхождения в управление. Значительные трудности управляющие компании испытывают на стадии реализации решения собрания. Решение собрания о выборе управляющей организации считается реализованным, если с собственниками будет заключен договор управления многоквартирным домом (один дом - один договор). На стадии заключения договоров управления возможно возникновение конфликтов с отдельными собственниками, не желающими заключать договор, что увеличит сроки реализации решения. С другой стороны, конфликты часто возникают и в процессе передачи документации и полномочий от ранее действовавшей ко вновь избранной управляющей компании. Такой процесс может также затянуться на месяцы, в течение которых собственники смогут провести повторное собрание и выбрать другой способ управления или другую управляющую компанию.

Управление по результатам открытого конкурса.

Получение жилищного фонда в управление по результатам открытых конкурсов наиболее оптимально с точки зрения времени, но является наиболее дорогостоящим в денежном выражении. Постановление Правительства РФ N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" от 06.02.06 устанавливает сроки проведения конкурсов - с 1 января по 1 июля 2007 г. Таким образом, за 6 месяцев управляющая компания имеет реальную возможность получить в управление необходимое количество объектов. Утвержденные данным постановлением Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом устанавливают серьезные финансовые требования: 1) кредиторская задолженность по налогам < 25% активного баланса предприятия; 2) кредиторская задолженность общая < 70% активного баланса предприятия; 3) размер обеспечения заявки на участие в конкурсе (цена участия) равна размеру платы за содержание и ремонт, умноженному на 0,05. Если содержание и ремонт в среднем по России составляют около 8 руб./кв. м, то на 100 000 кв. м размер обеспечения заявки составит 40 тыс. руб.; 4) Организация, победившая в конкурсе, обязана внести обеспечение исполнения своих обязательств перед собственниками и ресурсоснабжающими организациями в размере от 50 до 75% от ежемесячной цены договора управления. Цена договора в месяц складывается из размера ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирном доме и размера ежемесячной платы за коммунальные услуги. Таким образом, при размере платежа за жилищно-коммунальные услуги в 30 руб./кв. м, при площади объектов конкурса в 100 000 кв. м (максимально возможная площадь на один конкурс) цена договора составит 3 млн руб. в месяц, размер необходимого обеспечения составит 1,5-2,25 млн руб. Учитывая, что экономически целесообразный для управляющей компании объем находящегося в управлении жилищного фонда составляет около 1 млн кв. м, цена вхождения на рынок жилищных услуг путем участия в открытом конкурсе составит 15-22,5 млн руб. Далеко не каждая организация обладает собственными средствами, достаточными для внесения такого обеспечения. Мерами по обеспечению исполнения обязательств могут являться страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита (п. 43 Правил проведения открытого конкурса). Но, для получения банковской гарантии на указанную сумму банку также необходимо будет предоставить достаточное обеспечение в виде залога. Страхование также требует значительных финансовых вложений.

Управление на основании договора, заключенного с ТСЖ(ЖК).

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 137 и 162 ЖК РФ ТСЖ вправе передать функции управления многоквартирным домом управляющей организации, заключив с ней договор управления этим домом, если иное не предусмотрено уставом ТСЖ. В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе "определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели". При этом за ТСЖ остается функция утверждения сметы доходов и расходов товарищества и контроля за ее выполнением.

Для управляющей компании получение функций по управлению домами по договорам с ТСЖ наименее затратно как в денежном, так и временном выражении. Переговоры с органами управления ТСЖ об условиях договора управления могут занять не более 1 месяца, какие-либо финансовые затраты в данном случае практически исключены.

Е.А. Каменева,

доцент Саратовского государственного

социально-экономического университета

С.В. Шейкин,

первый заместитель министра строительства и

жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области

"Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа", N 6, ноябрь-декабрь 2006 г.