Земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Является ли существенным условием договора аренды такого участка указание в договоре категории земли? Какие последствия могут возникнуть у организации - арендатора земельного участка, если после получения ею земельного участка в аренду была изменена его категория?

Ответ: Пунктом 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

В силу п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, подлежит указанию категория земель.

Учитывая данную норму, можно прийти к выводу, что категория земель является существенным условием договоров аренды земельных участков и подлежит обязательному указанию в таких договорах.

Аналогичный вывод можно сделать из Письма Минэкономразвития России от 01.10.2009 N Д23-3201. Так, в нем разъясняется, что в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ предмет является существенным условием договора. В силу положений ст. ст. 8 и 11.1 ЗК РФ, п. 3 ст. 1, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" категория земель, к которой отнесен земельный участок, и разрешенное использование земельного участка в числе других относятся к сведениям о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Таким образом, по нашему мнению, категория земель относится к одной из характеристик, которые позволяют индивидуализировать земельный участок в качестве объекта аренды.

В Решении Арбитражного суда Московской области от 03.08.2004 N А41-14044/04 указано, что категория земли является существенным условием договора аренды земельного участка.

В случае если после получения земельного участка в аренду изменяется его категория, такое изменение может быть признано судами существенным изменением обстоятельств, которое влечет расторжение договора.

Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 30.11.2009 по делу N А02-1271/2008 был рассмотрен спор, когда между сторонами первоначально был заключен договор аренды земли сельскохозяйственного назначения. Впоследствии спорный земельный участок был переведен в иную категорию земель в порядке, установленном ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую". Указывается, что согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Судом при рассмотрении данного конкретного спора было установлено, что существенное изменение обстоятельств выразилось во вхождении спорного земельного участка в организованную особую экономическую зону туристско-рекреационного типа, повлекшем изменение категории земельного участка, что не позволяло сохранить правоотношения по предоставлению этого земельного участка в пользование на условиях аренды для сельскохозяйственного производства. Таким образом, судом был правомерно удовлетворен иск о расторжении договора аренды земельного участка.

Исходя из изложенного указание в договоре категории земли является существенным условием договора аренды земельного участка.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

18.12.2009