Организация приобрела право собственности на здание, расположенное на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Организация обратилась в уполномоченный орган с заявлением о приобретении данного земельного участка в собственность. Правомерен ли отказ в удовлетворении данного заявления со ссылкой на несоответствие адресных ориентиров здания и земельного участка, если случаи, указанные в п. 4 ст. 28 ЗК РФ, не имеют места, а организацией представлены все документы, необходимые для приобретения прав на земельный участок?

Ответ: Отказ в удовлетворении заявления организации, имеющей в собственности здание, расположенное на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, на приобретение данного земельного участка со ссылкой на несоответствие адресных ориентиров здания и земельного участка, если случаи, указанные в п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ, не имеют места, а организацией представлены все документы, необходимые для приобретения прав на земельный участок, неправомерен, в случае если организацией представлены документы, уточняющие адресные ориентиры данных объектов недвижимости, из которых следует, что здание действительно расположено на данном земельном участке.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пунктом 4 ст. 28 ЗК РФ установлено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

изъятия земельных участков из оборота;

установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

На основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Пунктом 5 ст. 36 ЗК РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475.

Как следует из изложенного, законодательство не предусматривает препятствий для приобретения организацией, которая приобрела право собственности на здание, расположенное на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, права собственности на данный земельный участок, если случаи, указанные в п. 4 ст. 28 ЗК РФ, не имеют места и организацией представлены все документы, необходимые для приобретения прав на земельный участок.

Такое обстоятельство, как несоответствие адресных ориентиров соответствующих здания и земельного участка, не является основанием для отказа в приобретении земельного участка в рассматриваемой ситуации.

Правомерность данных выводов подтверждается судебной практикой.

Удовлетворяя заявление трех организаций к департаменту земельных ресурсов субъекта РФ в части признания недействительными решений и обязания принять решение о предоставлении в общую долевую собственность с учетом долей в праве собственности земельного участка, направить проекты договоров купли-продажи, ФАС Московского округа в Постановлении от 07.10.2013 N А40-116292/12-120-1143 руководствовался тем, что по смыслу п. 1 ст. 25, п. 1 ст. 35 и п. 1 ст. 36 ЗК РФ, ст. 552 Гражданского кодекса РФ предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, осуществляется уполномоченными органами в случае представления заявителем документов, предусмотренных п. 5 ст. 36 ЗК РФ и Перечнем Минэкономразвития России N 475, и отсутствия оснований для отказа, предусмотренных п. 4 ст. 28 ЗК РФ. При этом суд отметил, что основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка, предусмотренные п. 4 ст. 28 ЗК РФ, установлены не были и несоответствие адресных ориентиров нежилого здания и испрашиваемого земельного участка основанием для отказа в предоставлении участка в собственность не является. Кроме того, на момент рассмотрения вопроса об оформлении договоров купли-продажи адресный ориентир земельного участка был приведен в соответствие с таковым в свидетельстве о праве собственности на здание на основании Распоряжения Департамента земельных ресурсов г. Москвы, которое было приложено заявителями в комплекте документов.

В Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2011 N 15АП-2874/2011 была рассмотрена ситуация, когда адрес объекта недвижимого имущества, указанный в свидетельстве, не соответствовал адресу земельного участка, указанному в том числе в проекте договора аренды земельного участка. При этом у организации имелись дополнительные документы, подтверждающие, что объект незавершенного строительства располагался именно на данном участке (в частности справка об установлении адреса, письмо из департамента архитектуры и градостроительства города об идентичности адресов). Суд пришел к выводу, что различие в адресных ориентирах арендуемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости не предусмотрено действующим гражданским и земельным законодательством в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка. Конкретная норма права, устанавливающая такой запрет, заинтересованным лицом не указана. Факт расположения объектов недвижимости заявителя именно на испрашиваемом земельном участке при наличии в представленных документах несоответствия адресных ориентиров может быть установлен представлением документов, уточняющих адресные ориентиры.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

24.12.2013