Облагается ли НДС реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) товариществами собственников жилья?

Ответ: В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), указаны в ст. 149 НК РФ.

Исходя из данной статьи в 2009 г. освобождение от налогообложения НДС не предоставлялось в отношении такой операции, как реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) товариществами собственников жилья.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

Пленум ВАС РФ в п. 1 Постановления от 05.10.2007 N 57 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов" при толковании указанной нормы судам необходимо иметь в виду, что гражданское законодательство различает правоотношения по предоставлению (передаче) имущества во владение и (или) пользование и правоотношения, возникающие по поводу эксплуатации, содержания и ремонта полученного во владение (пользование) имущества.

Жилищный кодекс РФ, в том числе ст. 154 ЖК РФ, также разграничивает плату за пользование жилым помещением (плату за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

На основании толкования во взаимосвязи пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ и положений ЖК РФ Пленум ВАС РФ сделал вывод о том, что освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению в пользование жилых помещений означает невозможность начисления названного налога на такой вид платежа, как плата за пользование жилым помещением (плата за наем, плата за жилое помещение), поскольку именно эта сумма представляет собой оплату услуг, названных в указанной норме.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 18.03.2008 N Ф08-1110/08-399А, учитывая данное разъяснение Пленума ВАС РФ, указал, что налогоплательщик (управляющая компания) не вправе применять положение пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ в отношении услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Данные выводы суда, по нашему мнению, применимы и в отношении товариществ собственников жилья, то есть денежные средства, полученные ТСЖ в оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включаются в налоговую базу для целей исчисления НДС.

Аналогичная точка зрения в отношении ТСЖ, которое от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных работ (услуг) и при этом действует от своего имени, а не от имени членов ТСЖ (то есть исходя из договорных обязательств не является посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ коммунальные услуги, услуги по обеспечению санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; услуги по технической инвентаризации жилого дома; услуги по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; услуги по капитальному ремонту жилого дома), была изложена в Письме Минфина России от 26.02.2007 N 03-07-15/24 (направлено Письмом ФНС России от 16.03.2007 N ММ-6-03/209@).

Федеральным законом от 28.11.2009 N 287-ФЗ "О внесении изменений в статьи 149 и 162 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 287-ФЗ) в п. 3 ст. 149 НК РФ внесены изменения, согласно которым п. 3 ст. 149 дополнен пп. 30. В силу данной нормы не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) на территории Российской Федерации реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

Закон N 287-ФЗ вступает в силу с 01.01.2010, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования (опубликован в "Российской газете" 01.12.2009) и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на добавленную стоимость.

Согласно ст. 163 НК РФ налоговый период устанавливается как квартал.

Следует отметить, что на основании п. 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 данной статьи, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.

Таким образом, реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) товариществами собственников жилья:

- до 01.01.2010 - облагается НДС в общеустановленном порядке;

- после 01.01.2010 - не облагается НДС, если данные работы (услуги) приобретаются товариществами собственников жилья у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги), а также если управляющие организации в установленном порядке не отказались от освобождения соответствующих операций от налогообложения.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

24.12.2009