Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости <*>

Е.М. ЧИКОБАВА

<*> Chikobava E.M. Legal peculiarities of contract of sale-purchase of immovable property.

Чикобава Евгения Михайловна, соискатель Самарской гуманитарной академии, г. Тольятти (Россия).

Договор купли-продажи недвижимости весьма часто используется в юридической практике, обладая при этом определенной правовой спецификой. Статья посвящена анализу правовых проблем, возникающих при заключении договора купли-продажи недвижимости. Выводы, изложенные автором, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: договор купли-продажи, сделка с недвижимостью, Гражданский кодекс, продавец.

Contract of sale-purchase of immovable property is used in juridical practice quite often and has special legal specifics. The article is devoted to analysis of legal problems arising in conclusion of contract of sale-purchase of immovable property. The conclusions set forward by the author can be used in law-application practice.

Key words: contract of sale-purchase, immovable property transaction, Civil Code, seller.

Как показывает практика, на сегодняшний день самой распространенной сделкой с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, является купля-продажа жилых помещений. Например, в Самарской области такие договоры составляют более 70% от общего количества зарегистрированных сделок. Поэтому особенности совершения таких сделок более подробно будут рассмотрены в данной статье на примере договора купли-продажи жилых помещений.

Понятие договора купли-продажи жилых помещений можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости в сочетании со специальными нормами ст. 558 ГК РФ, регламентирующими особенности продажи жилых помещений. Итак, по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Особенности договора купли-продажи жилого помещения во многом обусловлены спецификой предмета договора.

При определении жилого помещения в качестве предмета договора выделяется три критерия:

во-первых, удовлетворение помещения ряду требований (санитарных, технических), т.е. его пригодность для проживания (ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ);

во-вторых, целевое назначение - постоянное проживание в нем физических лиц (ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР). ГК РФ восстановил высокие социальные требования к жилому помещению в отличие от требований Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики": до принятия части второй ГК РФ критерий "постоянного проживания" не действовал, это качество было снижено просто до "проживания";

в-третьих, изолированность помещения (ч. 1 п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 52 ЖК РСФСР) <1>. Так, не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом.

<1> См.: Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. N 2. С. 36.

К жилым помещениям в силу их правового режима можно отнести следующие объекты: жилые дома, части жилых домов, жилые строения без права регистрации проживания в них, некапитальные жилые строения на огородных участках <2>, квартиры и части квартир <3>, комнаты <4>, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания.

<2> Статья 1 ФЗ от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях" // СПС "КонсультантПлюс".

<3> Статьи 289, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" // СПС "КонсультантПлюс".

<4> Жилищный кодекс РФ, ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики".

В самом элементарном виде предмет выражается в формуле "чего и сколько" <5>. Тем не менее при продаже недвижимости законодатель признает подобное определение недостаточным, дополняя эту формулу данными, "позволяющими определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества" (п. 1 ст. 554 ГК РФ). Например, при купле-продаже квартиры в многоквартирном жилом доме обязательным условием договора будет указание ее порядкового номера, номера и месторасположения дома, общей и жилой площади квартиры, количества жилых комнат и т.д. <6>.

<5> См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. М., 1997. С. 254.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (7-е издание, переработанное и дополненное).

<6> См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2001.

Свои отличия имеет договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение вследствие особенностей предмета сделки.

Участник долевой собственности вправе продать свою долю в общей собственности постороннему лицу <7>. При этом остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. В этом случае на государственную регистрацию сделки продавец доли представляет письменные согласия на продажу (отказы от покупки) со стороны других сособственников, либо оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, либо заверенные нотариально <8>. Отсутствие вышеуказанных документов влечет приостановление государственной регистрации на один месяц с направлением уведомления об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. Если сособственники в течение указанного в приостановлении срока не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности проводится без их согласия. Возникший в связи с такими возражениями спор между сособственниками будет разрешаться судом <9>.

<7> См.: Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье // Российская юстиция. 2003. N 3. С. 18 - 19.

<8> См.: п. 10 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 25 марта 2003 г. N 70 // СПС "КонсультантПлюс".

<9> См.: Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. N 2. С. 52 - 62.

Договор продажи жилого помещения должен предусматривать его цену. При продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

Гражданским законодательством (п. 1 ст. 552 ГК РФ) установлено, что по договору продажи жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

С вступлением в силу нового Земельного кодекса Российской Федерации процедура оформления сделок по приобретению в собственность жилых домов усложнена. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса в ряде случаев вступили в противоречие с нормами ГК РФ. Так, если ГК РФ допускал возможность нахождения в гражданско-правовом обороте объектов недвижимости без земельных участков, на которых они расположены, то Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование и различный подход к оформлению сделок с недвижимостью.

В настоящее время наиболее распространена ситуация, когда у продавца жилого дома земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Рассматривая данную ситуацию, подробнее хотелось бы остановиться на следующих моментах.

При покупке жилого дома, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что, несмотря на нормы ГК РФ, он не приобретет право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком под покупаемым домом. Названные вещные права не могут быть приобретены покупателем по сделке с жилым домом, так как Земельным кодексом установлены определенные ограничения для таких вещных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений зависит не только от специфики объекта сделки, но и от правового статуса ее субъектов (участников, а также иных лиц, чьи права и интересы затрагиваются при совершении сделки), особенно если таковые - несовершеннолетние.

Так, за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки от их имени могут совершать только их законные представители - родители, усыновители, опекуны. То есть договоры в отношении недвижимости, где малолетний выступает стороной по сделке, могут быть подписаны только их законными представителями. Фактически указанной нормой не допускается подписание договора от имени малолетнего представителем, действующим на основании доверенности, выданной его законными представителями.

Эта норма создает значительные трудности в имущественном обороте, по существу, лишая граждан возможности доверить представителям приобретение жилья для себя и для своих детей в другом населенном пункте. Анализируя такую ситуацию, надо исходить из того, что пороки представительства не делают сделку ничтожной: заключенная неуполномоченным лицом сделка, одобренная представляемым, создает гражданские права и обязанности. В случае соблюдения охраняемых законом интересов детей сделки с участием малолетних, заключенные по доверенности, выданной их законными представителями, не противоречат действующему законодательству. Тем более что семейное законодательство допускает возможность представительства детей, не лишенных родительского попечения, иными лицами.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно выступают сторонами сделок и подписывают их, а законные представители лишь выражают согласие на заключение сделки, как правило, непосредственно после подписи несовершеннолетнего в тексте договора. Такая форма согласия была предусмотрена ранее действовавшей Инструкцией "О порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР", утвержденной Приказом Министра юстиции РСФСР от 6 января 1987 г. N 01/16-01.

Представляется, что согласие, выраженное непосредственно в тексте договора, является более предпочтительным для другого участника сделки, поскольку защищает его от возможного оспаривания договора купли-продажи законными представителями в случае несоответствия согласия в виде отдельного документа условиям заключенной несовершеннолетним сделки.

Защита прав несовершеннолетних в отношениях по поводу недвижимости осуществляется с помощью следующих правовых инструментов:

- запрет законным представителям на совершение определенных сделок с подопечными;

- запрет на отдельные сделки с имуществом несовершеннолетних;

- запрет на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетних;

- сохранение жилищных прав несовершеннолетних в определенных случаях;

- предварительное разрешение или согласие органа опеки и попечительства на сделку с имуществом несовершеннолетнего или на сделку с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние. В некоторых случаях необходимо не только формальное получение согласия органа опеки и попечительства на совершение такой сделки, но и подтверждение соблюдения содержащихся в нем условий защиты прав несовершеннолетних.

В подобных ситуациях оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Формулировка такого условия в договоре купли-продажи может быть следующей: "Право собственности на продаваемую квартиру переходит к покупателю в случае приобретения другого жилья для несовершеннолетнего... что должно быть подтверждено свидетельством о государственной регистрации его права либо заключенным договором на имя несовершеннолетнего. После выполнения установленного сторонами в соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ указанного отлагательного условия право собственности покупателя подлежит государственной регистрации".

Разумеется, покупатель может счесть такие условия невыгодными для себя и отказаться от приобретения квартиры. Однако представляется, что при продаже принадлежащего несовершеннолетнему жилья его законный представитель должен заранее позаботиться о соблюдении имущественных прав ребенка <10>.

<10> Дукальский Б.В. О правовом регулировании жилищных отношений между собственником жилого дома и членами его семьи. Вопросы гражданского права и процесса. Л., 1969.

Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средств и с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. Поэтому нормы действующего законодательства направлены на то, чтобы обезопасить участников этих отношений и гарантировать им право на жилье. Так, в Конституции Российской Федерации закреплено: "никто не может быть произвольно лишен жилища". Надо отметить, что Конституция СССР такого положения вообще не содержала.

Гражданское законодательство признает только законное право пользования, предусматривая способы его возникновения: договор найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ); право пользования членов семьи нанимателя (собственника), проживающих совместно с нанимателем (собственником) (ст. 53 ЖК РСФСР, ст. 292 ГК РФ); вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов.

По данному вопросу в литературе выдвинуты две теории: семейно-правовая и гражданско-правовая. К числу сторонников семейно-правовой теории следует отнести Ю.К. Толстого, А.А. Ерошенко, Ш.Д. Чиквашвили и некоторых других ученых. Их позиция сводится к тому, что право пользования жилым помещением возникает в силу семейных отношений между членами семьи собственника (нанимателя) и собственником (нанимателем) <11>.

<11> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996; Ерошенко А.А. Жилищные права членов семьи собственника индивидуального строения // Советская юстиция. 1973. N 5; Чиквашвили Ш.Д. Имущественные отношения в семье. М., 1976.

Ряд цивилистов отходят от указанной теории возникновения права пользования жилыми помещениями у членов семьи и предлагают квалифицировать их как гражданско-правовые, беря за основу "вселение нанимателем или собственником в занимаемое им жилое помещение... с согласия совершеннолетних членов семьи" <12>. При этом граждане, вселенные нанимателем или собственником, приобретают равное с нанимателем или собственником, а также членами их семьи право пользования жилыми помещениями.

<12> Вишневская И.С. Особенности договора найма жилой площади в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности // Правоведение. 1970. N 5. С. 96.

Все же вторая позиция больше соответствует отношениям по возникновению права пользования, так как право пользования по договору найма жилого помещения у нанимателя возникает не только из заключенного с наймодателем договора, но и в результате вселения его в жилое помещение.

На основании п. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи жилого помещения обязательно должны содержаться сведения о сохранении при продаже жилого помещения новому собственнику права пользования этим помещением за лицами, которые в нем проживают.

Однако формулировка указанного существенного условия договора, подобная этой: "В указанной квартире проживают... которые как члены семьи продавца сохраняют в соответствии со ст. 292 ГК РФ право пользования ею после перехода права собственности на квартиру к покупателю", - в текстах договоров купли-продажи встречается крайне редко. Если продается квартира с жильцами, то чаще всего в договоре присутствует следующее условие: "В квартире зарегистрированы (проживают)... которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение...". Если жильцы не подписывают договор на стороне собственника-продавца, то подобное условие является ничтожным, поскольку вещное право членов семьи продавца не может прекратиться на основании обязательств последнего.

Как гласит закон (ст. 460 ГК РФ), продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц либо предупредить покупателя о правах третьих лиц <13>. Решение этого вопроса не представляет большой сложности, если члены семьи собственника или нанимателя вселены в продаваемое жилое помещение на основаниях, предусмотренных законодательством (брак, родство).

<13> См.: Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. N 9. С. 85 - 86.

Сложнее обстоит дело, когда новый собственник жилого помещения, к которому оно перешло, например, по наследству, не зная о фактических супружеских отношениях наследодателя, производит отчуждение жилого помещения другому лицу. При этом, как правило, сведения о лицах, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя, в домовой книге жилищно-эксплуатационной организации отсутствуют.

Вместе с тем право пользования жилым помещением принадлежит указанным субъектам на основании предусмотренных гражданским и жилищным правом юридических фактов, в первую очередь фактов семейных и родственных отношений. Возникновение данного права не связано с административным актом регистрации по месту проживания, установленной Законом РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <14>.

<14> Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 32. Ст. 1227.

А ведь лицо, которое совместно проживало и вело общее хозяйство с умершим, имеет право подать исковое заявление о признании права пользования жилым помещением последнего собственника. И, как свидетельствует судебная практика, при наличии достаточных оснований суд удовлетворит подобный иск. В результате новый собственник после исполнения договора получает жилое помещение с правами третьих лиц.

Проектом Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в этом случае собственнику жилого помещения будет предоставлено право заключить с лицом, имеющим право пользования жилым помещением, договор найма жилого помещения сроком на три года, а в случае его несовершеннолетия - до достижения им совершеннолетнего возраста.

Тем не менее такая постановка вопроса не снимет возникшую проблему. В данном случае защита нового собственника могла бы быть обеспечена внесением в п. 1 ст. 558 ГК РФ дополнения, предоставляющего покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации.

В силу п. 7 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" момент регистрации сделки - это момент внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав, т.е. момент достижения сторонами соглашения в требуемой законом форме и момент его государственной регистрации могут не совпадать.

Саму регистрацию договора отнести к понятию оформления сделки нельзя, потому что требование о регистрации лежит за рамками понятия формы сделки. Поэтому нормы ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не противоречат Гражданскому кодексу, так как тот не определяет момент совершения факта регистрации. Момент совершения факта государственной регистрации как сделки, так и права определяется Законом о государственной регистрации.

Приведенные доводы позволяют сделать вывод о том, что положения п. 2 ст. 558 ГК РФ внутренне противоречивы. Кроме того, с чисто юридико-технической точки зрения нельзя признать совпадающими момент составления одного документа, подписанного сторонами, момент сдачи договора на проверку в органы юстиции и момент государственной регистрации договора (внесения записи в Единый государственный реестр прав).

Вероятно, при редактировании п. 2 ст. 558 ГК РФ предполагалось обеспечить усиление мер защиты покупателя от недобросовестного продавца, ведь возникновение прав и обязанностей у сторон связывается не с моментом подписания договора, а с моментом его государственной регистрации. Однако такой подход, связывающий возникновение прав и обязанностей сторон с моментом внесения записи о сделке в реестр, не только неосуществим, но и противоречит ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ, а в случае его применения лишает сторону, чей контрагент уклоняется от государственной регистрации договора, права обращения в суд с просьбой о вынесении решения о регистрации, что особенно важно, если сделка была хотя бы частично исполнена.

Таким образом, складывается ситуация, при которой договор подписан, воля сторон проявлена и зафиксирована, но прав и обязанностей этот договор не породил (в первую очередь права покупателя требовать государственной регистрации договора и обязанности продавца исполнить это требование). Изложенное свидетельствует о том, что редакция п. 2 ст. 558 ГК РФ неверна, ввиду того что момент заключения договора не совпадает с моментом его государственной регистрации. Более того, она противоречит п. 1 ст. 165 ГК РФ и п. 1 ст. 432 ГК РФ. Если для сделок с жилыми помещениями требуется государственная регистрация, то ее несоблюдение делает сделку ничтожной. В то же время согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Тем самым п. 2 ст. 558 ГК РФ относит государственную регистрацию не к категории актов государственных органов, а к требованиям, касающимся формы сделки, что не соответствует п. 1 ст. 2 Закона о регистрации и п. 3 ст. 165 ГК РФ, четко разграничившему форму сделки и ее государственную регистрацию.

Итак, норма п. 2 ст. 558 ГК РФ нуждается в изменении. Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени, для чего можно использовать следующую редакцию п. 2 ст. 558 ГК РФ: "Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. При отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным".

Подобная формулировка положений п. 2 ст. 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить п. 2 ст. 558 ГК РФ в действующей редакции, то применение п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор в регистрирующий орган.