Актуальные вопросы недействительности сделок с недвижимостью

Вопросы заключения сделок с недвижимым имуществом и признания их недействительными не перестанут быть актуальными. В данной статье автор наглядно демонстрирует, каких ситуаций надо избегать субъектам предпринимательской деятельности, чтобы не заключить сделку, которая может быть признана недействительной.

Недействительной является сделка, которая не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). В таких сделках не создается правовой результат, к которому стремились стороны договора. Поэтому признание сделки недействительной негативно сказывается на договорной деятельности юридического лица.

Заключение сделок при наличии законодательных оснований признания их недействительными происходит по различным причинам: несовершенное знание норм действующего законодательства, неверное их толкование, осуществление неправомерных действий в отношении контрагента и др. Однако независимо от указанных причин такие сделки признаются недействительными в судебном порядке. Причем следует отметить, что признание ничтожной сделки осуществляется также в судебном порядке, хотя согласно закону ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

При заключении договора часто не учитываются такие обстоятельства, как нахождение недвижимого имущества в общей долевой собственности. Так, например, правительство г. Москвы и ЗАО "Производственно-строительная фирма "Алекс"" заключили инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству гаражей-стоянок. В контракте стороны определили срок его действия - до полного выполнения сторонами сделки своих обязательств. Согласно п. 3.1 и 3.2 контракта после завершения строительства и сдачи объектов в эксплуатацию ЗАО "Производственно-строительная фирма "Алекс"" в установленном законом порядке оформляет право собственности на 80% машиномест и 100% сервисных служб, правительству г. Москвы должно быть передано в собственность 20% машиномест. Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

ЗАО "Производственно-строительная фирма "Алекс"" осуществило регистрацию объекта незавершенного строительства. Однако указанная организация зарегистрировала данный объект неправомерно. Недостроенные гаражи-стоянки находились в общей долевой собственности, поскольку ЗАО "Производственно-строительная фирма "Алекс"" не произвело окончательных расчетов по контракту. Регистрация была произведена без согласия сособственника (правительства г. Москвы) в нарушение норм ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение спорным объектом (долевой собственностью) могло быть осуществлено только по соглашению всех сособственников.

В связи с тем что регистрация объекта незавершенного строительства была произведена по порочным основаниям, судом были признаны недействительными все последующие договоры. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда 26 марта 2007 г. N 09АП-1663/2007-ГК решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

При заключении сделок с недвижимостью кроме норм Гражданского кодекса РФ следует учитывать также нормы других законов. Юридические лица, отчуждая недвижимое имущество, принадлежащее им на праве собственности, должны руководствоваться нормами Гражданского кодекса РФ и специальными федеральными законами.

В соответствии со ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. Крупная сделка, совершенная с нарушением требований, предусмотренных указанной статьей, может быть признана недействительной по иску общества или его участника. Так, участница общества обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "ОМИЛА" и ООО "Контур" о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ними. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что между ООО "ОМИЛА" (продавец) и ООО "Контур" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является объект недвижимости, принадлежащий ООО "ОМИЛА" на праве собственности. Цена указанного недвижимого имущества определена в п. 3.1 договора и составляет 650 тыс. руб. Как видно из материалов дела и не оспаривается сторонами, указанная сделка является крупной и совершена ООО "ОМИЛА" не в процессе обычной хозяйственной деятельности.

В материалы дела был представлен протокол общего собрания участников общества, из которого видно, что истица, чья доля в уставном капитале составляет 30%, в нем участия не принимала, поскольку не была оповещена о проведении собрания надлежащим образом. Между тем п. 7.10 устава ООО "ОМИЛА" предусматривает, что кворумом собрания является наличие на собрании всех участников общества или их представителей. Таким образом, при отсутствии на собрании одного из участников общества собрание не может считаться правомочным, а принятые на нем решения не могут быть признаны законными, поскольку приняты при отсутствии кворума. В связи с изложенным сделка по отчуждению недвижимого имущества между ООО "ОМИЛА" и ООО "Контур" признана недействительной (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2007 г. N 09АП-5518/2007-ГК).

Подобные положения предусмотрены также и для акционерных обществ. В соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" крупной сделкой считается сделка, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25% и более балансовой стоимости активов общества (ст. 78). Крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров (ст. 79). Однако указанные положения не применяются к обществам, состоящим из одного акционера, который одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа. Иск в этом случае удовлетворению не подлежит (постановление ФАС ЦО от 25 октября 2007 г. N А62-9922/2004).

Для потребительских обществ также предусмотрены специальные условия заключения сделок с недвижимостью. Закон РФ от 19 июня 1992 г. N 3085-I "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" к исключительной компетенции общего собрания пайщиков потребительского общества относит отчуждение недвижимого имущества потребительского общества, стоимость которого превышает стоимость, определенную уставом потребительского общества. Однако возникает вопрос: как быть в тех ситуациях, когда в уставе не определена стоимость недвижимого имущества, сделки по отчуждению которого отнесены к исключительной компетенции общего собрания пайщиков потребительского общества? Судебная практика исходит из позиции, что если уставом потребительского общества не определена либо из устава невозможно определить стоимость недвижимого имущества, подлежащего отчуждению исключительно по решению общего собрания пайщиков, то согласие на отчуждение недвижимого имущества, независимо от его стоимости, является исключительной компетенцией общего собрания пайщиков общества*(2).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В том случае, если сделка была совершена в нарушение требований закона, суды принимают решение о признании таких сделок недействительными. Однако в некоторых случаях суды не учитывают сопутствующих нормативных положений, позволяющих не признавать сделку недействительной и, соответственно, не применять последствий ее недействительности. Так, решением Арбитражного суда г. Москвы от 11 апреля 2007 г. N А40-70375/06-57-521 были удовлетворены исковые требования и признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО "ГРАНД-ЗЕРНО" в размере 50%, заключенный между ОАО "Группа компаний ГРАНД" и ООО "Транс Марин Лоджик". Суд исходил из того, что согласие истца на продажу доли в уставном капитале ООО "ГРАНД-ЗЕРНО" получено не было и заключение оспариваемого договора в обход положениям устава общества, следует квалифицировать как нарушение п. 2 ст. 21 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью". Следовательно, оспариваемый договор купли-продажи доли является ничтожной сделкой, совершенной с нарушением закона.

Однако данное решение было отменено. Апелляционный суд счел ошибочным указанный вывод. В соответствии с п. 2 ст. 21 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" продажа или уступка иным образом участником общества своей доли (части доли) третьим лицам допускается, если это не запрещено уставом общества. Согласно абз. 1 п. 5.6 устава ООО "ГРАНД-ЗЕРНО" участник вправе продать или иным образом уступить свою долю (или ее часть) в уставном капитале общества другим участникам общества. Абзац 2 указанного пункта предусматривает право участника продать или иным образом уступить свою долю (или ее часть) в уставном капитале общества третьим лицам при условии согласия других участников общества, принятого единогласно. Однако абз. 4 данного пункта устанавливает правило, по которому при продаже доли третьим лицам остальные участники общества имеют преимущественное право приобретения данной доли, по цене предложения третьему лицу пропорционально размерам своих долей, если иное не установлено соглашением участников.

Таким образом, устав ООО "ГРАНД-ЗЕРНО" не содержит запрета на отчуждение доли третьим лицам, а предусматривает необходимость получения согласия участников общества на отчуждение доли при отказе этих участников от преимущественного права приобретения данной доли.

В связи с этим приведенные истцом обстоятельства не могут служить основанием для признания сделки недействительной, поскольку неполучение согласия участника общества на продажу доли свидетельствует лишь о нарушении преимущественного права данного участника, которое подлежит восстановлению в соответствии с п. 4 ст. 21 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Участник общества, намеренный продать свою долю (часть доли) третьему лицу, обязан письменно известить об этом остальных участников общества и само общество с указанием цены и других условий ее продажи. При продаже доли (части доли) с нарушением преимущественного права покупки любой участник общества и (или) общество, если уставом предусмотрено преимущественное право общества на приобретение доли (части доли), вправе в течение трех месяцев с момента, когда участник общества или общество узнали либо должны были узнать о таком нарушении, потребовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. N 90/14 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" продажа участником доли с нарушением преимущественного права покупки не влечет за собой недействительность такой сделки (п. 12).

Таким образом, решение суда первой инстанции в части признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО "ГРАНД-ЗЕРНО" в размере 50%, заключенного между ОАО "Группа компаний ГРАНД" и ООО "Транс Марин Лоджик", является незаконным, поскольку принято в результате неправильного применения судом норм материального права (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2007 г. N 09АП-7075/2007-ГК, 09АП-7077/2007-ГК).

Гражданский кодекс РФ предусматривает такие основания признания сделки недействительной, как совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ), а также под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ). Существует мнение о том, что указанные основания неприменимы к юридическим лицам, поскольку при совершении сделки задействованы факторы, не свойственные юридическим лицам: нельзя обмануть или ввести в заблуждение юридическое лицо, так как юридическое лицо - абстрактная категория. Несомненно, положения ст. 178, 179 ГК РФ применимы прежде всего к правоотношениям с участием граждан, поскольку заблуждаться может конкретное физическое лицо; обман, насилие, угроза возможны только по отношению к физическим лицам. Однако от юридического лица в любом случае действует представитель - физическое лицо (в силу закона или соглашения). Поэтому такие категории, как обман, введение в заблуждение, насилие, угроза и т.д. также применимы и к юридическим лицам. Специфика субъектного состава в арбитражном процессе обусловливает и определенные особенности оценки данных обстоятельств. Поскольку юридическое лицо выступает в гражданском обороте в лице соответствующего органа, наличие заблуждения, обстоятельств, позволяющих квалифицировать сделку как кабальную, применение насилия, угрозы должны устанавливаться по отношению к лицу, осуществляющему функции исполнительного органа, которым и была совершена сделка, что представляется весьма сложным с точки зрения доказывания.

Иски о признании недействительными сделок по основаниям, установленным ст. 178, 179 ГК РФ, не имеют широкого распространения в судебной практике. Как правило, результатом рассмотрения таких дел является неудовлетворение требований истца. Так, например, ООО "Водолей" обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Б. Э.В. о признании договора аренды нежилого помещения недействительным как заключенного под влиянием обмана. В обоснование иска указывалось, что арендодатель Б. Э.В. обманным путем добилась подписи директора ООО "Водолей" в договоре, убедив его, что договор не содержит каких-либо существенных изменений по сравнению с ранее заключенным. Однако в действительности в оспариваемом договоре отсутствовало условие о преимущественном праве арендатора на выкуп помещения.

Исковые требования арбитражным судом первой инстанции не были удовлетворены, в последующих инстанциях решение оставлено без изменений. Судом установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, предусматривавший преимущественное право на выкуп помещения. В дальнейшем был заключен договор, где указанное положение не содержалось. Подписание нового договора аренды нежилого помещения было вызвано изменением арендуемых площадей в сторону уменьшения, а также получением Б. Э.В. статуса индивидуального предпринимателя.

По мнению истца, договор аренды подписан директором ООО "Водолей" Б. С.Г. под влиянием обмана со стороны Б. Э.В., не уведомившей Б. С.Г. о том, что договор не содержит условия о преимущественном праве на выкуп помещения. В судебном заседании Б. С.Г. пояснила, что договор подписан ею лично, текст не проверялся, возможность детального ознакомления с текстом имелась.

В соответствии с п. 3 ст. 53 ГК РФ лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Обязанность ознакомления с текстом договора до его подписания лежала на представителе ООО "Водолей". Б. Э.В. не была обязана информировать контрагента по сделке обо всех ее условиях, в то время как письменный текст договора и возможность детального ознакомления с ним у контрагента имелись.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии каких-либо доказательств совершения оспариваемой сделки под влиянием обмана со стороны ответчика.

Наличие другого подписанного сторонами варианта договора также не свидетельствует об обмане ответчиком истца, так как оба варианта не содержат условия о первоочередном праве арендатора на покупку арендуемого помещения (постановление ФАС ПО от 27 марта 2008 г. N А12-11748/07-С66).

И.Ш. Резепов,

начальник юридической службы ООО "Ай Пи Эр Медиа"

"Законодательство", N 9, сентябрь 2008 г.