Организация-арендатор заключила с контрагентом-арендодателем договор аренды предприятия как имущественного комплекса. В период действия данного договора организация произвела неотделимые улучшения амортизируемого имущества, не согласованные с контрагентом. Суд признал законным отказ контрагента в возмещении расходов организации на произведение неотделимых улучшений на основании того, что в заключенном договоре было предусмотрено, что неотделимые улучшения в имущество не могут быть осуществлены без согласия контрагента-арендодателя. Вправе ли организация-арендатор учесть данные расходы в целях налога на прибыль?

Ответ: Пунктом 1 ст. 246 Налогового кодекса РФ устанавливается, что российские организации признаются плательщиками налога на прибыль.

Согласно ст. 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью в целях гл. 25 НК РФ признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов.

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы.

Согласно пп. 3 п. 2 ст. 253 НК РФ расходы, связанные с производством и (или) реализацией, подразделяются на суммы начисленной амортизации.

В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Согласно п. 1 ст. 656 Гражданского кодекса РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные данным параграфом, применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Частью 1 ст. 662 ГК РФ предусматривается, что арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, а в данном случае, как следует из вопроса, такое условие было предусмотрено в заключенном сторонами договоре.

В соответствии с ч. 2 ст. 662 ГК РФ арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

То есть ч. 2 ст. 662 ГК РФ устанавливается следующее основание для вынесения судом соответствующего решения: издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Таким образом, затраты организации - арендатора предприятия как имущественного комплекса на осуществление неотделимых улучшений амортизируемого имущества нельзя признать экономически оправданными - обоснованными. Следовательно, они не должны учитываться организацией-арендатором при исчислении налога на прибыль.

Е. А.Мартынова

Минфин России

30.01.2010