Организация-инвестор в январе 2009 г. заключила договор долевого строительства нежилого помещения и перечислила денежные средства заказчику. В апреле того же года организация уступает право требования на это нежилое помещение по соответствующему договору. Денежные средства (в размере 100%) по договору уступки были получены в июне 2009 г., государственная регистрация договора произведена в июле 2009 г. Облагается ли сумма поступавшей предоплаты НДС у первоначального инвестора? Возникает ли обязанность по начислению налога в момент государственной регистрации договора уступки права требования? Вправе ли первоначальный инвестор принять к вычету НДС, начисленный на сумму предварительной оплаты?

Ответ: В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

То есть до момента государственной регистрации уступки права требований по договору говорить о переходе права требования на объект недвижимости преждевременно.

По вопросу о начислении НДС при передаче имущественных прав в виде неденежного требования необходимо отметить, что в Налоговом кодексе РФ не предусмотрены особенности для определения налоговой базы в таких ситуациях. Поэтому согласно п. 1 ст. 167 НК РФ в целях гл. 21 НК РФ моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено п. п. 3, 7 - 11, 13 - 15 настоящей статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:

- день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Таким образом, в периоде получения предоплаты за указанные имущественные права первоначальный правообладатель должен начислить налог по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Далее при государственной регистрации уступки права требования неимущественного права первоначальный инвестор вновь обязан начислить налог (п. 14 ст. 167 НК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ при определении налоговой базы выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате этих прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.

К сожалению, в ст. 171 НК РФ принятие к вычету НДС ранее начисленного при получении предоплаты за имущественные права прямо не предусмотрено, а в п. 8 ст. 171 НК РФ говорится лишь про товары (работы, услуги). Вместе с тем полагаем, что первоначальный инвестор при передаче вышеназванных имущественных прав может принять к вычету начисленный с сумм предварительной оплаты налог в общем порядке, в противном случае это приведет к двойному налогообложению одной и той же операции.

М. В.Моисеев

Консалтинговая группа "Аюдар"

27.02.2010