С 1 января 2014 г. в регионе установлены особенности определения налоговой базы по налогу на имущество в отношении торговых центров и помещений в них. Она определяется исходя из их кадастровой стоимости. Организация арендует помещение в таком торговом центре и произвела неотделимые улучшения, которые учитывает на своем балансе в качестве основных средств. Облагается ли их стоимость налогом на имущество?

Ответ: Арендатор недвижимости, по которой налоговая база по налогу на имущество определяется как ее кадастровая стоимость, уплачивать налог по капитальным вложениям, произведенным в такую недвижимость, не должен. Плательщиком налога на имущество в отношении такой недвижимости (включая неотделимые улучшения) является ее собственник. Но велика вероятность того, что у налоговых органов и Минфина России будет иное мнение по этому вопросу и арендаторам предложат по-прежнему включать стоимость капитальных вложений в среднегодовую стоимость имущества, то есть уплачивать с них налог в обычном порядке.

Обоснование: Произведенные капитальные вложения в арендованную недвижимость являются частью этой недвижимости (неотделимыми улучшениями). Из разъяснений Минфина России также можно сделать вывод, что он квалифицирует неотделимые улучшения как часть недвижимого имущества (Письма Минфина России от 03.06.2013 N 03-05-05-01/20161, от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569).

С 01.01.2014 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы и исчисления налога по объектам недвижимости в случаях, когда налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Подпунктом 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ (в ред. от 01.01.2014) прямо установлено, что объект недвижимого имущества подлежит налогообложению у собственника такого имущества, если иное не предусмотрено гл. 30 НК РФ. Главой 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ уплата налога арендаторами кадастровой недвижимости не предусмотрена. Поэтому, по нашему мнению, налог на имущество с такой недвижимости (в том числе с ее части) арендатор уплачивать не должен. Но велика вероятность того, что у налоговых органов и Минфина России будет иное мнение по этому вопросу и арендаторам предложат по-прежнему включать стоимость капитальных вложений в среднегодовую стоимость имущества, то есть уплачивать с них налог в обычном порядке (Письмо Минфина России N 03-05-05-01/18569).

В своих разъяснениях о необходимости уплаты налога на имущество с неотделимых улучшений в арендованные объекты финансовое ведомство неоднократно ссылалось на Решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, в котором указано, что до момента выбытия капитальных вложений, произведенных арендатором в арендованное имущество, уплачивать с них налог на имущество должен арендатор (Письмо Минфина России от 16.04.2013 N 03-05-05-01/12792). Однако заметим, что данное Решение было принято ВАС РФ в 2012 г., когда объектом по налогу на имущество являлись просто основные средства независимо от того, к движимому или недвижимому имуществу они относятся, и до установления с 01.01.2014 особенностей определения налоговой базы в отношении некоторых объектов недвижимости исходя из их кадастровой стоимости. Кроме того, налогообложение неотделимых улучшений у арендатора было обусловлено тем, что в соответствии с п. 27 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н) затраты на модернизацию и реконструкцию объекта основных средств после их окончания увеличивают его первоначальную стоимость, то есть стоимость неотделимых улучшений должна учитываться при расчете среднегодовой стоимости имущества у арендатора до момента их выбытия или при передаче ему этих капитальных вложений. Однако по кадастровой недвижимости налоговая база не зависит от стоимости неотделимых улучшений. Согласно Федеральному стандарту оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, то есть при определении кадастровой стоимости принимается во внимание и стоимость неотделимых улучшений такой недвижимости. Таким образом, налог на имущество по кадастровой недвижимости, включая неотделимые улучшения, произведенные арендатором, уплачивает собственник такого объекта. А включение неотделимых улучшений в налоговую базу у арендатора недвижимости приведет к двойному налогообложению одного и того же объекта. Однако еще раз хотим предупредить, что налоговые органы могут не согласиться с данной точкой зрения и тогда ее придется отстаивать в судебном порядке.

В. В.Варламова

Первый Дом Консалтинга "Что делать Консалт"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

09.01.2014