Организация (застройщик) осуществляет строительство объекта по договорам долевого участия, часть помещений в котором, принадлежащая застройщику, будет реализована по договорам купли-продажи. В соответствии с п. 15 ст. 396 НК РФ в случае завершения жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма земельного налога, уплаченная за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке

Что при этом считается датой государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, с которой у организации возникает право на перерасчет земельного налога:

- дата получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию;

- дата передачи дольщику или покупателю последней квартиры/нежилого помещения по акту;

- дата получения дольщиком или покупателем свидетельства о праве собственности на последнюю квартиру/нежилое помещение;

- иная дата?

Ответ: В случае когда организация (застройщик) осуществляет строительство объекта по договорам долевого участия, часть помещений в котором, принадлежащая застройщику, будет реализована по договорам купли-продажи, датой государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, начиная с которой у организации возникает право на перерасчет земельного налога в соответствии с п. 15 ст. 396 Налогового кодекса РФ, является дата, когда одновременно будут выполнены оба следующих условия:

- все помещения, построенные по договорам долевого участия, переданы дольщикам;

- на все остальные помещения застройщиком зарегистрировано право собственности в установленном порядке.

Обоснование: В соответствии с п. 15 ст. 396 НК РФ в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом повышающих коэффициентов вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

При этом в случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения 3-летнего срока с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости сумма земельного налога, уплаченная за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в порядке, установленном ст. 78 НК РФ.

В рассматриваемой ситуации организация (застройщик) осуществляет строительство объекта по договорам долевого участия, часть помещений в котором, принадлежащая застройщику, будет реализована по договорам купли-продажи.

В отношении построенных квартир и нежилых помещений, которые будут реализованы застройщиком по договорам купли-продажи, право собственности изначально приобретается самой организацией на основании п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ и подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Согласно п. 3 ст. 2 Закона N 122-ФЗ датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, датой регистрации прав на построенные квартиры и нежилые помещения, предназначенные для реализации по договорам купли-продажи, признается дата внесения соответствующих записей о правах организации на них в Единый государственный реестр прав.

В свою очередь, в отношении объектов недвижимости, построенных в рамках исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве, право собственности на объект строительства и обязанность регистрации права возникают непосредственно у дольщика (ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ)).

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства является, в частности, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. С момента его подписания сторонами договора обязательства застройщика считаются исполненными (ч. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ). При этом согласно ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Таким образом, поскольку право собственности на объекты долевого строительства застройщик за собой не регистрирует, на наш взгляд, в этом случае применение повышающих коэффициентов, в соответствии с п. 15 ст. 396 НК РФ, прекращается с момента исполнения его обязательств по передаче объектов перед всеми участниками долевого строительства.

Данный вывод согласуется с позицией Минфина России, изложенной в Письмах от 01.03.2010 N 03-05-05-02/11, от 05.05.2009 N 03-05-05-02/25.

Учитывая вышеизложенное, в случае, когда помещения в объекте строительства принадлежат дольщикам и застройщику, обязанность застройщика по применению повышающих коэффициентов, установленных п. 15 ст. 396 НК РФ, прекращается с момента, когда одновременно будут выполнены оба следующих условия:

- все помещения, построенные по договорам долевого участия, переданы дольщикам;

- на все остальные помещения застройщиком зарегистрировано право собственности в установленном порядке.

При выполнении этих условий до истечения трехлетнего срока с даты государственной регистрации прав на земельный участок, по нашему мнению, застройщик, на основании п. 15 ст. 396 НК РФ, вправе пересчитать сумму исчисленного земельного налога с применением коэффициента 1 и вернуть (зачесть) излишне уплаченный налог в порядке, предусмотренном ст. 78 НК РФ.

О. Б.Смирнова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

10.01.2014