О распространении положений Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 на отношения, возникшие до вступления его в силу, об основаниях перерасчета арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также о неприменении коэффициента-дефлятора в случае изменения рыночной стоимости земельного участка

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 16 марта 2010 г. N Д23-860

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу применения отдельных положений Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление) и в рамках своей компетенции сообщает.

1. По распространению действия положений Постановления на отношения, возникшие до вступления его в силу, и по вопросу оснований перерасчета арендной платы.

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, перерасчет арендной платы за указанные земельные участки будет возможен в случаях, когда такой перерасчет предусмотрен условиями заключенного договора. Данный перерасчет должен производиться в порядке, предусмотренном договором аренды. Если договор аренды заключен после вступления в силу Постановления, то он должен содержать условие, предусматривающее возможность перерасчета арендной платы в соответствии с п. 3 Постановления.

Также при перерасчете арендной платы необходимо учитывать положения п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

2. По вопросу применения коэффициента-дефлятора.

В соответствии с абз. 2 п. 10 Правил в случае изменения рыночной стоимости земельного участка коэффициент-дефлятор, указанный в п. 8 Правил, не применяется. Введение в Правила коэффициента-дефлятора обусловлено необходимостью учета интересов арендодателя в связи с изменяющимися условиями ведения арендатором земельного участка определенной хозяйственной деятельности на протяжении промежутка времени, на который заключен договор. В то же время использование указанной переменной в договорах аренды позволяет арендатору снизить финансовые издержки, связанные с возможной подготовкой отчета о рыночной стоимости соответствующего земельного участка.

Если с учетом требований договора аренды и Постановления стороны договора аренды ежегодно подготавливают отчет о рыночной стоимости земельного участка, то применение коэффициента-дефлятора не требуется. Указанный вывод следует из положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Директор

Департамента недвижимости

А. И.ИВАКИН

16.03.2010