Каких изменений в жилищном законодательстве можно ожидать в 2012 году
А. КОРОЛЬКОВ
Корольков Александр, генеральный директор компании Violet Business.
В настоящее время на рассмотрении в Государственной Думе РФ находится несколько очень важных и интересных, с нашей точки зрения, законопроектов, касающихся жилищного законодательства.
О саморегулировании в сфере управления многоквартирными
домами
В настоящее время на предварительном рассмотрении в Государственной Думе находится законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами). Следует отметить, что Правительство РФ дало положительное заключение на него.
По данным ГК "Фонд содействия реформированию ЖКХ" за 2010 год, под управлением управляющих организаций находится 1251,2 млн. кв. м (73,1% от общей площади многоквартирных домов, где выбран один из способов управления, предусмотренных ЖК РФ). С учетом сложившейся практики передачи ТСЖ (ЖК, ЖСК) своих функций по управлению многоквартирными домами (по данным Минрегиона России за 2010 год, 45% от площади многоквартирных домов, находящихся под управлением таких объединений собственников) доля площади многоквартирных домов, находящихся под управлением управляющих организаций, доходит до 79%.
Однако, как отмечают разработчики законопроекта, регулирование в этой сфере явно недостаточно: отсутствуют правила и требования к профессиональной деятельности, не разработаны стандарты качества работ и услуг по управлению многоквартирными домами, фактически отсутствует ответственность участников рынка (в том числе финансовая). Все это приводит к злоупотреблениям, недобросовестной конкуренции и некачественным услугам, что непосредственно затрагивает граждан.
В связи с этим предлагается ввести механизмы контроля за допуском на этот рынок либо в форме государственного регулирования (лицензирование и т.д.), либо в форме саморегулирования.
Сразу необходимо отметить, что введение саморегулирования не создает дополнительной финансовой нагрузки для граждан.
Взнос в компенсационный фонд управляющей компании уплачивается единовременно, за исключением случаев выплат из компенсационного фонда, которые должны быть возмещены членами саморегулируемой организации. В соответствии с разрабатываемым законопроектом размер взноса - 100 тыс. руб. с каждого члена СРО.
При фактическом объеме платежей населения за жилищно-коммунальные услуги за 2010 год в размере около 1,5 трлн. руб. общая сумма взноса в компенсационный фонд управляющих компаний составит около 1,3 млрд. руб. (всего около 0,1% от платежей). При этом необходимо отметить, что на сегодняшний день, по данным экспертов, в силу того что не сформирован качественный и профессиональный рынок жилищных услуг, совокупные финансовые потери граждан и бюджетов всех уровней составляют около 160 млрд. руб. в год, в том числе:
- злоупотребление правом распоряжения деньгами со стороны управляющих организаций и их преднамеренные банкротства - около 65 млрд. руб.;
- одновременное выставление квитанций на оплату ЖКУ разными компаниями - около 7,5 млрд. руб.;
- выписка квитанций от компаний-однодневок - около 1 млрд. руб.;
- техническая безграмотность специалистов - около 85 млрд. руб.
Основным преимуществом саморегулирования перед другими способами является солидарная и коллективная ответственность членов (в форме компенсационного фонда), что позволяет гарантировать реальную финансовую ответственность и компенсацию вреда в случае оказания некачественных услуг. Только институт саморегулирования стимулирует создание профессиональных стандартов деятельности, формирование ответственных участников рынка и самоочистки рынка от недобросовестных участников (за которых приходится платить самим участникам рынка). Кроме того, саморегулирование предполагает развитие добросовестной конкуренции как между участниками рынка, так и между самими СРО. Саморегулируемые организации, конкурируя, вправе устанавливать для своих членов повышенные требования к качеству работ и услуг относительно минимальных требований, установленных государством.
В саморегулируемых организациях создаются дисциплинарные комиссии, которые рассматривают жалобы на действия членов и применяют меры дисциплинарного воздействия вплоть до исключения недобросовестного участника с рынка. В свою очередь, функция государственных органов по надзору за саморегулируемыми организациями (далее - СРО) позволяет избежать злоупотреблений и попустительства.
Для создания эффективного механизма саморегулирования в сфере оказания услуг по управлению многоквартирными домами предлагается включить в Жилищный кодекс РФ раздел IX о саморегулировании в сфере обеспечения безопасности в процессе управления многоквартирными домами (статьи 166 - 172).
При этом предусматриваются положения, устанавливающие государственный контроль за деятельностью СРО со стороны уполномоченного федерального органа власти. В том числе поправками предусмотрено, что по обращению государственных органов власти субъектов Федерации или муниципальных органов власти в СРО недобросовестная и неоднократно нарушившая установленные требования управляющая организация исключается из СРО.
Как отмечают разработчики, потребуется не менее одного года для создания нормального и эффективного механизма функционирования института саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами. Должны быть подготовлены соответствующие стандарты и правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, разработаны и опробованы образовательные программы для подготовки специалистов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, сформироваться профессиональный и конкурентоспособный рынок. Поэтому введение обязательного членства управляющих организаций в саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами предусмотрено только с 1 марта 2013 года.
В настоящее время активно идет процесс объединения управляющих организаций на добровольной основе в СРО в сфере управления многоквартирными домами в соответствии с ФЗ от 01.12.2007 N 315-ФЗ. По состоянию на 01.10.2011 в реестре СРО, который ведет Росреестр, зарегистрировано 73 СРО (в 58 субъектах РФ), объединяющих более 15% управляющих организаций.
Указанный законопроект будет рассмотрен в апреле 2012 года.
Об освобождении от уплаты услуг и работ по содержанию и
ремонту лифтов и лифтовых шахт при проживании
на первых этажах
Проект Федерального закона "О внесении изменений в статью 154 Жилищного кодекса Российской Федерации" предлагает установить, что наниматели и собственники жилых помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных жилых домов, освобождаются от платы за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту (а для собственников помещений также капитальному ремонту) относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме лифтов и лифтовых шахт.
Как указывают разработчики, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя, в частности, плату за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Аналогичная норма установлена также в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме, которая согласно пункту 1 части 2 указанной статьи включает в себя, в частности, плату за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) в состав общего имущества включаются, в частности, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты.
При этом плата за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе лифтов и лифтовых шахт, равным образом является обязательной для всех нанимателей жилого помещения, для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, сложилась ситуация, при которой граждане, имеющие в пользовании (в собственности) помещения на первых этажах многоквартирных домов, обязаны осуществлять плату за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе лифтов и лифтовых шахт, наравне с другими гражданами, имеющими в пользовании (в собственности) помещения в многоквартирном доме.
Подобная ситуация означает, что жильцы первых этажей в многоквартирных жилых домах несут необоснованные расходы по осуществлению платы за услуги и работы по содержанию и ремонту лифтов и лифтовых шахт, фактически ими не пользуясь.
Указанный законопроект будет рассмотрен в апреле 2012 года.
О дополнительной социальной поддержке граждан, имеющих трех
и более детей
В Послании Федеральному Собранию Российской Федерации 2010 года Президент Российской Федерации назвал проблему обеспечения жильем многодетных семей одной из самых острых и призвал создать для них "режим наибольшего благоприятствования".
В целях реализации указанного Послания Федеральным законом от 14.06.2011 N 138-ФЗ "О внесении изменений в статью 16 Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства" и Земельный кодекс Российской Федерации" внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми граждане, имеющие трех и более детей, получили право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с указанным Федеральным законом такие законы приняты в 29 субъектах Российской Федерации.
В то же время граждане, имеющие трех и более детей, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, органами местного самоуправления и обеспечиваются жилыми помещениями муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации.
При этом согласно пункту 5 части 1 статьи 56 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома влечет снятие данных граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Аналогичные нормы включены в соответствующие законы субъектов Российской Федерации: основанием для снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях является предоставление им земельного участка под жилищное строительство.
Так, согласно Закону Архангельской области от 20.09.2005 N 79-5-ОЗ "О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и о предоставлении таким гражданам жилых помещений по договорам социального найма" граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае "предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома" (подпункт "д" пункта 1 статьи 6).
Аналогичная норма содержится в Законе Ивановской области от 17.05.2006 N 50-ОЗ "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и предоставления таким гражданам жилых помещений по договорам социального найма на территории Ивановской области" (подпункт 5 пункта 1 статьи 19).
Согласно статье 49 Жилищного кодекса Российской Федерации нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются малоимущие граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации.
Как отмечают разработчики законопроекта, реализация гражданами, имеющими трех и более детей, права на получение бесплатно земельных участков, в том числе для индивидуального жилищного строительства, не должна умалять право таких граждан на получение жилых помещений по договорам социального найма из муниципального жилищного фонда. Таким образом, принятие законопроекта позволит повысить социальную защиту малоимущих многодетных семей.
Следует отметить, что данный законопроект поддержал Парламент Кабардино-Балкарской Республики и Народное Собрание (Парламент) Карачаево-Черкесской Республики.
Кроме того, положительное заключение дано Комитетом Государственной Думы по вопросам семьи, женщин и детей.
В связи с изложенным есть все основания предполагать, что данный законопроект будет принят. Его рассмотрение в Государственной Думе состоится в апреле 2012 года.
Об ужесточении правил регистрации временных жильцов
Проектом Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации" предлагается закрепить норму, разрешающую нанимателям жилых помещений и членам жилищных кооперативов регистрировать граждан в качестве временных жильцов, а собственникам жилых помещений заключать договоры найма или безвозмездного пользования, а также аренды только при условии, если после этого общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего не составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Исключение делается только для родственников собственников и нанимателей жилых помещений, членов жилищного кооператива, а также проживающих с ними членов их семей.
Принятие данного законопроекта позволит прекратить злоупотребление гражданами своими правами, используя их для личного обогащения, влекущее за собой нарушение прав других граждан и несущее угрозу безопасности Российского государства.
Как указывается разработчиками законопроекта, в настоящее время Жилищный кодекс Российской Федерации предоставляет нанимателю жилого помещения по договору социального найма и проживающим совместно с ним членам его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя право разрешать безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (часть 1 статьи 80 ЖК РФ).
При этом Жилищный кодекс РФ сохраняет за наймодателем право запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.
Смысл закрепления за наймодателем такого права заключается в контроле за обоснованностью вселения временных жильцов. Наймодатель, например, может согласиться с вселением временных жильцов, которые являются родственниками нанимателей, даже если общая жилая площадь на каждого проживающего будет меньше учетной нормы или нормы предоставления. Но может и запретить такое вселение, если временные жильцы не являются родственниками, а под предлогом "безвозмездного проживания" скрывается обыкновенное желание хозяев получить деньги с временных жильцов.
Тот же порядок предусмотрен статьей 126 Жилищного кодекса РФ для членов жилищного кооператива и проживающих совместно с ними членов его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива, отсылая к статье 80 ЖК РФ.
Данная норма была совершенно логичной и обоснованной во время принятия Жилищного кодекса РФ в 1996 году. Однако в настоящее время она не учитывает наплыва трудовых мигрантов (в первую очередь иностранцев), ставшего сейчас актуальной проблемой больших и малых городов России.
Пользуясь предоставленным Жилищным кодексом РФ правом разрешать безвозмездное проживание другим гражданам, наниматели жилых помещений по договорам социального найма и члены жилищных кооперативов просто торгуют своим правом, регистрируя в квартирах неограниченное количество как российских, так и иностранных гастарбайтеров, доводя иногда до сотни и более временных жильцов.
Аналогичная ситуация имеет место в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, лишь с тем отличием, что для временного проживания в своих квартирах заключаются договоры найма или безвозмездного пользования. При этом используется право собственника жилого помещения предоставлять другим гражданам во владение и (или) в пользование, а юридическим лицам на основании договора аренды принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение (часть 2 статьи 30 ЖК РФ).
Данный законопроект ограничивает определенные права собственников жилых помещений, нанимателей жилого помещения по договорам социального найма и членов жилищных кооперативов, если их использование влечет за собой перенаселенность жилого помещения.
Возможность закрепления подобных ограничений предусмотрена пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ и пунктом 1 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ. Данные нормы обоих Кодексов основаны на части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, допускающей ограничение прав и свобод человека, если это необходимо "в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороноспособности страны и безопасности государства".
Бесконтрольная регистрация любого количества граждан в жилых помещениях влечет за собой два варианта негативных последствий. Поскольку проживание в одном жилом помещении сотни и более временных жильцов физически невозможно, то и подобная регистрация оказывается фиктивной. При необходимости, например, органам внутренних дел найти того или иного российского или иностранного гражданина поиск по месту его регистрации в этом случае оказывается безрезультатным, что потенциально несет угрозу безопасности государства.
В тех же случаях, когда граждане действительно проживают по месту своей регистрации, но их количество превышает все допустимые нормы и достигает нескольких десятков человек, это влечет угрозу нравственности и здоровью граждан. Такая скученность нарушает все антисанитарные нормы и зачастую становится причиной эпидемиологической опасности. Особенно это характерно для иностранных мигрантов, которые привозят в Россию нетипичные и крайне опасные для российских граждан заболевания. Все это влечет за собой нарушение прав и законных интересов других лиц (особенно соседей) и, в частности, права на охрану здоровья, закрепленное в Конституции Российской Федерации.
Комментируемый законопроект был внесен в Государственную Думу 9 февраля 2012 года. Дата рассмотрения пока не определена.