Строительная организация ведет работы по строительству жилого дома хозяйственным способом с целью продажи квартир третьим лицам (не работникам организации). Для выполнения отдельных видов работ привлекаются подрядчики. В каком порядке определяется налоговая база по НДС по указанным операциям? Имеет ли право организация принять к вычету "входной" НДС?

Ответ: Вопрос учета НДС организацией-застройщиком при строительстве жилых домов с целью дальнейшей продажи квартир является спорным.

По мнению Минфина России, в случае если налогоплательщики, выполняющие работы по строительству жилых домов, не заключают договоры строительного подряда и, соответственно, заказчики на выполнение этих работ у них отсутствуют, то при выполнении таких работ НДС следует применять в порядке, установленном Налоговым кодексом РФ в отношении строительно-монтажных работ (СМР) для собственного потребления (Письмо Минфина России от 23.09.2008 N 03-07-10/09).

В этом случае согласно пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ выполнение СМР для собственного потребления является объектом налогообложения по НДС.

При выполнении СМР для собственного потребления налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение (п. 2 ст. 159 НК РФ). Моментом определения налоговой базы при выполнении СМР для собственного потребления является последнее число каждого налогового периода (п. 10 ст. 167 НК РФ).

Сумму НДС, исчисленную и уплаченную в бюджет со стоимости выполненных СМР, организация не имеет права принять к вычету и включает в стоимость выполненных СМР (пп. 22, 23 п. 3 ст. 149, пп. 1 п. 2 ст. 170, абз. 3 п. 6 ст. 171 НК РФ).

При смешанном способе строительства, когда часть работ осуществляется силами подрядных организаций, у организации-заказчика возникает право на вычет НДС по принятым работам (п. 6 ст. 171 НК РФ) (Решение ВАС РФ от 06.03.2007 N 15182/06).

Что касается сумм "входного" НДС со стоимости товаров (работ, услуг), приобретенных для выполнения строительства, то данные суммы организация также имеет право принять к вычету при наличии счетов-фактур и соответствующих первичных документов, подтверждающих принятие на учет приобретенных товаров (работ, услуг) (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ).

Однако, по нашему мнению, с этой позицией не стоит соглашаться. В целях определения понятия "СМР для собственного потребления" следует руководствоваться определением строительно-монтажных работ, выполненных хозяйственным способом, содержащимся в нормативных актах Росстата России (см., например, Письмо МНС России от 13.05.2004 N 03-1-08/1191/15@).

Согласно п. 22 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N 1-предприятие "Основные сведения о деятельности организации", утвержденных Приказом Росстата от 23.12.2009 N 314 (далее - Указания), к строительно-монтажным работам, выполненным хозяйственным способом, относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организации, включая работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства, а также работы, выполненные строительными организациями по собственному строительству (не в рамках подрядных договоров, а, например, при реконструкции собственного административно-хозяйственного здания, строительстве собственной производственной базы и тому подобного).

В соответствии с п. 15 Указаний если организация осуществляет строительство жилых домов и нежилых зданий собственными силами с целью их дальнейшей продажи другим юридическим и физическим лицам и затраты на производство продукции (работ, услуг) учитываются на счете 20 "Основное производство" с последующим их списанием в корреспонденции со счетами 43 "Готовая продукция", 90 "Продажи", то объемы выполненных работ отражаются в форме статистического наблюдения "Форма N 1-предприятие" по строке 37 "Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами". Строка 49 "Произведено строительно-монтажных работ для собственного потребления (хозяйственным способом)" в данном случае не заполняется. Стоимость строительно-монтажных работ по зданиям и сооружениям, выполненных хозяйственным способом, по строке 37 не отражается, а показывается по строке 49.

Таким образом, в данном случае объекта налогообложения по НДС по пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ не возникает, поскольку выполнение строительных работ застройщиком с целью реализации построенных квартир не рассматривается как выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления (хозяйственным способом) (п. п. 15, 22 Указаний).

Реализация жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир освобождены от налогообложения НДС (пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Следовательно, сумма НДС, предъявленная поставщиками, а также подрядными организациями при выполнении ими отдельных видов работ, учитывается в стоимости таких товаров (работ, услуг) (пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

С. В.Манохова

Консалтинговая группа "Аюдар"

31.03.2010