Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования

В отличие от любого другого объекта гражданских прав жилое помещение является объектом регулирования сразу двух отраслей права - гражданского и жилищного. Какие бы отношения ни возникали у участников гражданского оборота по поводу жилых помещений, указанные отношения всегда в той или иной степени будут подчиняться нормам и гражданского, и жилищного права.

Природа жилищных правоотношений неодинакова. Согласно классификации В.Ф. Яковлева, указанные правоотношения можно распределить в три группы. К первой относятся гражданско-правовые отношения, которые складываются по поводу возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями на основании гражданско-правового договора (купли-продажи, мены, дарения, найма жилого помещения и т.д.). Во вторую вошли правоотношения, причисляемые частично к гражданско-правовым (например, обусловленные сроком, целевым назначением), частично к административным. Наконец, в третью помещены так называемые вспомогательные правоотношения - организационные и управленческие, выполняющие служебную роль при отношениях первых двух групп*(1).

Ю.К. Толстой, говоря о жилищных правоотношениях, отмечал, что "действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения". Жилищное законодательство регулирует, с одной стороны, организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений), а с другой - отношения, которые складываются на началах равенства их участников"*(2).

Вопрос о месте жилищного законодательства в системе законодательства отечественные ученые-цивилисты рассматривают по-разному. Некоторые*(3) считают, что жилищное законодательство является подотраслью гражданского законодательства, другие рассматривают его как самостоятельную отрасль отечественного законодательства, третьи*(4) понимают под ним комплексную отрасль, объединяющую нормы нескольких отраслей законодательства. П.В. Крашенинников предлагает для практического использования правовых норм, определяющих отношения, объектом которых служат жилые помещения, разграничивать жилищное и гражданское законодательство, так как "гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота".*(5) Что же касается отношений, связанных с использованием жилых помещений, с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям, их учету и регистрации, с обеспечением сохранности, содержания и ремонта жилых помещений, то указанные отношения регулируются жилищным законодательством.

Выделение отношений, возникающих по поводу жилых помещений, в самостоятельную группу общественных отношений - жилищные отношения и регулирование этих отношений отдельной отраслью - жилищным законодательством объясняется статусом жилых помещений, укрепившимся после установления в Конституции РФ права граждан на жилище. Вопросы о том, что представляет собой право на жилище, каковы содержание указанного права и момент его возникновения и кто является субъектом встречной ему обязанности, уже более 15 лет привлекают к себе внимание цивилистов*(6), однако ни на один из них в юридической литературе нет однозначного ответа. Между тем, эти вопросы имеют не только теоретическое, но и практическое значение: то или иное их решение ведет к различной трактовке отдельных норм действующего законодательства, что в итоге может отразиться на развитии такого института, как ипотечное жилищное кредитование. Существенную роль в ипотеке играет залог, а поскольку при кредитовании граждан на приобретение жилья последнее становится предметом залога и служит обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору, трудно переоценить наличие возможности при необходимости быстро и с минимальными затратами обратить взыскание на предмет залога. "Одним из важнейших требований всякого кредита, как личного, так и поземельного, является, без всякого сомнения, скорость взыскания. Чем более скорость эта гарантирована законодательством, чем более капиталисты могут рассчитывать на быструю выручку в случае просрочки ссуженных ими капиталов, тем охотнее они вступают в кредитные сделки, тем выгоднее условия этих сделок для должников"*(7). Сохранить обеспечительную ценность залога, предметом которого является жилое помещение, может только правильное понимание сущности права на жилище. "Конституционные положения о праве на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений; пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых действий с жилыми помещениями"*(8).

До закрепления права граждан на жилище в Конституции СССР 1977 г. указанное право отождествлялось с распространенным в то время термином "право на жилую площадь". Так, С.И. Аскназий, впервые использовавший его в теории жилищного права, понимал под правом на жилище особый гражданско-правовой институт как совокупность норм, имеющих свое место в системе гражданского права*(9). Право на жилище, по мнению С.И. Аскназия, включает в себя комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору найма или другому законному основанию*(10). Данный подход разделяли не все правоведы, например, первоначально С.Н. Братусь, а затем И.Л. Брауде и А.И. Пергамент остро критиковали эту точку зрения, так как, по их мнению, неверно сводить полномочия съемщика к вещному праву на чужое имущество*(11).

Тем не менее, дальнейшие научные исследования осуществлялись именно в этом направлении, и основное внимание отечественными правоведами уделялось именно дальнейшему раскрытию и обоснованию права советских граждан на жилую площадь. В частности, Ю.К. Толстой писал, что "гражданину принадлежит субъективное право быть обеспеченным жильем из общественных фондов"*(12). При этом он в целом разделял взгляды В.Н. Литовкина, различавшего в праве гражданина на жилую площадь: а) правоспособность гражданина быть обеспеченным жилым помещением, б) субъективное право гражданина на обеспечение жильем из общественных фондов и в) право на пользование жилым помещением*(13).

Известный отечественный ученый-цивилист В.П. Грибанов использовал термин "право на жилище" в трех значениях, именуя им, во-первых, право на удовлетворение потребности в жилье, во-вторых, право на занятие помещения, в-третьих, право пользования определенным жилым помещением*(14). Чуть позднее он уточнил, что право на жилплощадь включает и право на жилище*(15).

По мнению Ю.Г. Басина, термин "право на жилище" является неудачным, поскольку он применяется на практике лишь для обозначения субъективного права нанимателя. Правильнее было бы называть данный институт жилищным правом, имея в виду совокупность норм, регулирующих жилищные отношения независимо от оснований их возникновения*(16).

Таким образом, право на жилище в рассматриваемый период связывалось с необходимостью обеспечить советских граждан жильем, поэтому элементами указанного права являлись право на получение жилого помещения в пользование и право пользования жилым помещением. Термин "право на жилище" не имел в то время самостоятельного значения и употреблялся значительно реже, чем общепринятое тогда понятие "право на жилую площадь".

Закрепление в ст. 44 Конституции СССР 1977 г. права граждан на жилище придало новый импульс исследованиям сущности этого права. Важным этапом развития теории права на жилище стало обоснование необходимости его гарантированности государством. В качестве государственных гарантий первоначально рассматривались: а) широкая программа строительства государственного, кооперативного и индивидуального жилья, обеспеченная надлежащим финансированием; б) невысокая сумма платы за жилье и коммунальные услуги; в) справедливое распределение жилой площади под общественным контролем; г) обязанность рационального использования жилого помещения в соответствии с законодательством; д) защита права на жилище судебными и административными правовыми способами*(17).

Существовали также точки зрения, согласно которым конституционное право гражданина на жилище сводится к правомочиям владения, пользования и распоряжения жилым помещением, предоставленным пользователю для проживания*(18).

Позднее в юридической литературе стали встречаться высказывания о необходимости предусмотреть гарантии реального осуществления права граждан на жилье как систему средств, направленных на обеспечение этого права, включая и экономические меры государственного характера. Подробная классификация таких гарантий приводилась в работах И.Б. Мартковича, выделявшего социально-экономические, политические, общественные, идеологические и юридические гарантии. При этом он отмечал, что экономические гарантии чаще всего выступают в соответствующих правовых формах и, таким образом, смыкаются с юридическими. А последние представляют собой весь комплекс государственно-правовых средств обеспечения прав граждан, включая обязанности государства и его органов (неприкосновенность жилища, экономическая доступность жилища, устойчивость субъективных жилищных прав, защита жилищных прав и законных интересов граждан, содействие государства жилищному строительству и др.)*(19).

П.И. Седугин одним из первых в теории жилищного права обратил внимание на то, что понятие "право на жилище" не идентично понятию "право на жилплощадь". Согласно его точке зрения, революционной в тот период, под правом на жилплощадь следовало понимать комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию. Понятие же права на жилище значительно шире по содержанию, чем понятие права на жилую площадь, и не сводится лишь к последнему*(20). В частности, праву на жилище свойственны такие элементы, как право граждан на получение жилья и закрепление жилой площади за гражданином в бессрочное пользование*(21). Позднее П.И. Седугин писал, что конституционное право на жилище означает, прежде всего, право гражданина иметь жилище для проживания, а главным содержанием указанного права является право пользоваться жилым помещением и распоряжаться им по своему усмотрению*(22). В целом данное П.И. Седугиным определение понятия права на жилище соответствовало результатам научных исследований в этой сфере других ученых и уровню развития советского жилищного законодательства. Как известно, в СССР основной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан являлось бесплатное предоставление жилья за счет государства.

Идеи, опровергающие позицию отождествления конституционного права на жилище с субъективным гражданским правом на жилое помещение, в начале 1990-х годов развивал Е.А.Крашенинников, полагающий, что конституционное право на жилище возникает у гражданина с момента рождения и прекращается только после его смерти*(23). По его мнению, возникновение указанного права не зависит от наличия у гражданина в собственности либо пользовании жилого помещения, при этом субъектами конституционного права на жилище (в отличие от субъективного гражданского права на жилое помещение, построенного по модели абсолютных гражданских прав, связывающих их обладателей со всеми третьими лицами) являются, с одной стороны, гражданин Российской Федерации, с другой - государство. Содержание конституционного права на жилище составляет возможность гражданина требовать от государства создания правосубъектных, нормативных и организационно-материальных предпосылок удовлетворения своей потребности в жилище, в то время как субъективное гражданское право на жилое помещение заключается в возможности управомоченного владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением в пределах, установленных законом, а также требовать от обязанных лиц воздерживаться от совершения действий, умаляющих его право.

В настоящее время наиболее распространенной в отечественной цивилистике является точка зрения, согласно которой суть конституционного права на жилище сводится, во-первых, к возможности стабильно пользоваться уже имеющимся жильем, в данном случае речь идет об охране государством субъективного гражданского права гражданина на конкретное жилое помещение, обеспечении его неприкосновенности, непроизвольного лишения жилья, во-вторых, к юридической возможности улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья*(24).

По нашему мнению, включать в содержание права на жилище возможность стабильно пользоваться конкретным жилым помещением, выражающуюся в неприкосновенности этого жилища, не совсем верно. Безусловно, право на жилище и право на неприкосновенность жилища тесно связаны между собой, однако указанные права имеют различную природу. Так, природа права на жилище состоит в необходимости обеспечить удовлетворение материальной потребности людей в жилище. Что касается конституционного права на неприкосновенность жилища, то оно призвано обеспечить удовлетворение прежде всего духовных (нематериальных) потребностей частной жизни гражданина. "Специфика конституционного права на жилище состоит в том, что путем юридического ограждения жилища от вторжения со стороны третьих лиц обеспечивается неприкосновенность охраняемой законом частной жизни"*(25) По мысли Л.О. Красавчиковой, право на неприкосновенность жилища является одним из составляющих более широкого субъективного права - права на охрану частной жизни. Аргументируя свою позицию, Л.О. Красавчикова исходит из того, что под неприкосновенностью жилища понимается не физическая неприкосновенность конкретного жилого помещения. "Если бы существо права на неприкосновенность жилища сводилось к тому, что не следует ломать двери, выбивать стекла, проламывать стены и другие части дома... поджигать его, то подобное право ничем бы не отличалось от соответствующих имущественных прав (собственности или пользования). Тогда не было бы нужды фиксировать это право в Конституции, и для его защиты достаточно было бы одной ст. 1064 ГК РФ, обязывающей правонарушителя к возмещению вреда в полном объеме"*(26).

Таким образом, соглашаясь с Л.О. Красавчиковой, можно сделать вывод о том, что конституционное право на жилище не включает в себя право на его неприкосновенность и сводится к следующим основным юридическим возможностям: а) улучшение жилищных условий путем приобретения жилого помещения любым из способов, предусмотренных действующим законодательством (строительство либо совершение любой из сделок по приобретению жилья как за счет собственных, так и за счет привлеченных средств, например кредита банка); б) улучшение жилищных условий малоимущими путем получения жилья за доступную плату в домах государственного либо муниципального жилищного фонда; в) недопустимость произвольного лишения граждан жилища.

Говоря о недопустимости произвольного лишения граждан жилища (такая норма закреплена в ст. 40 Конституции РФ), следует отметить одно обстоятельство. В указанном случае речь идет не о недопустимости лишения жилья вообще, а лишь о недопустимости произвольного лишения жилья, т.е. лишения необоснованного, по чьей-то прихоти. Законом же за определенные правонарушения могут быть установлены основания изъятия у правонарушителя занимаемого им жилого помещения, однако в подобных случаях должен быть соблюден установленный законом порядок (конфискация, обращение взыскания, выселение и т.д.). После конфискации, выселения либо обращения взыскания на жилое помещение, если указанные действия произведены в соответствии с законом, нарушения конституционного права гражданина на жилище не происходит, так как, лишившись конкретного жилого помещения за совершение определенного правонарушения, лицо не утрачивает права вновь приобрести в собственность либо в пользование другой жилой дом или квартиру.

Удовлетворить свои потребности в жилище гражданин может за счет любой из правовых форм - от получения права собственности на жилое помещение с максимальными возможностями правообладателя до временного проживания. Одной из специфических правовых форм удовлетворения права граждан на жилище является утвердившееся еще в советский период право пользования жилым помещением членами семьи собственника данного помещения.

В юридической литературе этого периода различались два вида права пользования жилым помещением: а) постоянное право пользования жилым помещением, которое иногда называли самостоятельным правом пользования, б) право пользования несамостоятельное, временное, зависимое от прав других лиц*(27). Критериями разграничения здесь выступали длительность проживания граждан в жилом помещении и основание вселения. В связи с этим одни лица признавались постоянными пользователями жилого помещения, другие - временными жильцами: "Так, если гражданин по ордеру местного Совета занял помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда, то он приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Если же он впоследствии сдал часть своей жилой площади во временное пользование (в поднаем) другому лицу, то последний признается временным жильцом и самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретает"*(28). Деление права пользования жилым помещением на самостоятельное и несамостоятельное основывалось на том, что в советский период большинство граждан не имело в собственности жилых помещений и занимало такие помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма. В связи с этим действующее на тот момент жилищное законодательство ввело в оборот понятие права пользования жилым помещением, детально урегулировало правомочия, входящие в его состав - права нанимателей и поднанимателей жилых помещений, а также определило содержание указанных прав. Самостоятельное право пользования жилым помещением в тот период как бы подменяло право собственности. Считалось, что лицу, обладающему самостоятельным правом пользования жилым помещением, так же как и собственнику жилого помещения, принадлежат три правомочия в отношении этого жилого помещения - это правомочия пользования, владения и распоряжения жилым помещением*(29).

Разница между правом собственности и самостоятельным правом пользования состояла в том, что обладателю второго разрешалось распоряжаться помещением только с согласия собственника. Закон предоставлял нанимателю право при определенных условиях обменять жилое помещение на другое, сдать его во временное пользование (поднаем) третьему лицу.

Помимо регулирования порядка пользования жилыми помещениями нанимателями этих помещений предполагалось, что государство, предоставляя жилое помещение гражданам, должно защитить при этом и права членов их семей, обеспечив последним равные с нанимателем права пользования жилым помещением. В соответствии со ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Под членами семьи нанимателя понимаются супруга (супруг) нанимателя, его дети, родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в данном жилом помещении, имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Выделение такого субъекта гражданских прав, как член семьи нанимателя жилого помещения, и закрепление за ним такого специфического гражданского права, как право пользования жилым помещением, произошло не впервые в истории. Первым этап развития указанного института относится к римскому периоду*(30). В нормах римского частного права существовал термин habitatio, обозначавший право жить (пожизненно помещаться) в чужом доме. В юридической литературе анализировались истоки появления данного права в Риме, в результате был сделан вывод о том, что право проживания возникло в связи с толкованием завещательных распоряжений*(31). Завещатели употребляли в них не всегда привычные термины, обозначавшие известные разновидности сервитутов, использовали порой некие "обыденные выражения". Одним из таких обыденных выражений оказался термин habitatio. Римские юристы не пожелали, как подчеркивал Г.Ф. Пухта, применить к этому термину принципы известных сервитутов*(32). В связи с этим новому выражению стало соответствовать и особое право проживания, которое, таким образом, было обязано своим появлением не закону, а конкретным завещаниям, в которых отсутствовала строгая юридическая терминология.

Так случайно возникшее право проживания служило очень важной и гуманной по своей природе цели, заключавшейся в "намерении оказать благодеяние, подаяние". Это определило и дальнейшую юридическую судьбу данного права. Еще в римский период стало очевидным, что прибегать к habitatio чрезвычайно трудно в отсутствие специальных правил - условий применения. Первоначально субъект habitatio мог пользоваться чужим жилищем только персонально, к нему нельзя было подселить ни жену, ни кого-либо еще. Позднее было сделано исключение для ближайших родственников, в частности, это право распространили на супругов, исходя из того, что желание состоять в браке, который в то время был тесно связан с совместным проживанием мужа и жены, не должно конкурировать с желанием пользоваться жилищем*(33). Так право проживания стало обеспечивать пользование чужим жилищем "для себя и своей семьи". Постепенно это право завоевало прочные позиции, хотя и не получило полного, систематического регулирования*(34).

Дореволюционный период развития гражданского законодательства в нашей стране также не дал праву проживания четких законодательных форм. Г.Ф Шершеневич по этому поводу писал: "Наше законодательство не упоминает о праве пожизненного жительства в известном доме или имении, предоставленном определенному лицу"*(35). Тем не менее, цивилисты неизменно обращались к проблемам права проживания, называя его по-разному: правом пожизненного жительства, право на дом или квартиру в чужом имуществе, правом жительства и пристанища*(36). Право проживания, как подчеркивал Г.Ф. Шершеневич, рождала сама жизнь, ибо "в действительности подобные отношения были довольно часты"*(37).

В то время выделялись три группы юридических фактов, являющихся основанием возникновения права проживания: а) завещание. Это односторонняя сделка (например, наследодатель предоставляет бывшему управляющему право пожизненного жительства в риге); б) договор (например, договор купли-продажи жилого дома с сохранением за продавцом права жить во флигеле до конца жизни); в) закон (например, в Черниговской и Полтавской губерниях вдова по закону имела право пожизненного владения частью имущества мужа, родители имели право пожизненного владения имуществом их детей, если те умирали бездетными)*(38).

Для приобретения вещного характера право проживания нуждалось в крепостном утверждении с отметкой в реестре*(39).

Реальное развитие завещательного отказа в практике наследственных отношений в условиях неурегулированности указанного вопроса законодательством предопределило актуальность общей проблемы ограничений собственности на жилье. О необходимости осторожного, даже опасливого отношения к вещным обременениям недвижимости писал И.А. Покровский. Он подчеркивал, что право на свободную собственность может оказаться в один легкомысленный момент уничтоженным навсегда, а раз установленное ограничение будет тянуться затем через столетия*(40). Ученого заботило укрепление отношений собственности или, как он выражался "моральная ценность собственности", которая тесно связана с "чувством прочности, свободы, независимости положения собственника". Он был убежден в том, что цена каждого ограничения есть урезанное, морально и экономически подорванное право собственности. Для того чтобы не подрывать энергию собственника, не тормозить хозяйственный процесс, законодатель, по мысли И.А. Покровского, должен был очень внимательно подходить к установлению любых ограниченных вещных прав в отношении недвижимости.

Эта же проблема волновала А.Л. Фрейтага-Лоринговена, который называл ограничения в данной сфере засорением права собственности. Анализируя отклики на проект Вотчинного устава 1892 г., он особо выделил высказывание министра финансов, который утверждал, что вотчинное право приводит к раздвоению права собственности, а сервитуты создают нежелательную сложность отношений*(41). В ответ на это высказывание А.Л. Фрейтага-Лоринговен приводил иные, противоположные суждения, не рассматривающие установление сервитутов как зло. Общий же вывод заключался в признании полезности сохранения адекватного закрепления в российском законодательстве сервитутов, в том числе личных, направленных на установление права пожизненного проживания*(42).

Свершившаяся в России революция 1917 г. изменила общественный строй страны, а вместе с ним - и отношения собственности. Как известно, были установлены ограничения на приобретение жилых помещений в собственность. Статьей 106 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. возможность владения и пользования жилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности совместно проживающим супругам и их детям, ограничивалась одним домом или квартирой под угрозой принудительной продажи жилья "сверх одного". Названная статья устанавливала также предельный размер жилого дома или его части, принадлежащих гражданину на праве собственности: жилая площадь не должна была превышать 60 кв.м. Жилые помещения не должны были использоваться для личной наживы и в других корыстных целях; сдача внаем жилых помещений с оплатой, превышающей установленные размеры, квалифицировалось как использование собственником жилья для извлечения нетрудовых доходов, следствием чего могло явиться безвозмездное изъятие жилого помещения*(43). В основном граждане занимали жилые помещения на условиях социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в связи с чем основной формой удовлетворения жилищной потребности выступало право пользования жилым помещением. В такой ситуации для государства было вполне логичным закрепить права членов семьи нанимателя жилого помещения в отношении этого жилого помещения и предоставить им равные с нанимателем права.

С началом экономических реформ в нашей стране законодательство, регулирующее отношения собственности, предусмотрело значительное сокращение экономически необоснованных ограничений осуществления права собственности. Законы "О собственности в СССР", "О собственности в РСФСР" значительно раздвинули возможности осуществления права собственности. С введением в действие в январе 1993 г. Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" жилищные отношения стали регулироваться с учетом активизации процесса образования различных форм собственности на недвижимость в жилищной сфере. Увеличению доли частного жилья в жилищном фонде способствовало принятие в 1991 г. Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Как в результате приватизации, так и по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, все большая часть населения страны стала приобретать жилые помещения в собственность. В такой обстановке возникла необходимость урегулирования отношений собственности в жилищной сфере.

В связи с изложенным в Гражданский кодекс РФ была включена глава 18, посвященная регулированию вопросов о праве собственности и об иных вещных правах на жилые помещения. Анализ норм указанной главы позволяет сделать вывод о том, что законодатель перенес правовые конструкции, регулирующие отношения социального найма, на отношения собственности. Так, ст. 292 ГК РФ в гражданский оборот введен такой субъект гражданских прав, как член семьи собственника жилого помещения. Указанного субъекта законодатель наделил правами пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством: в соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Помимо наделения члена семьи собственника соответствующими правами пользования в ст. 292 ГК РФ установлена независимость указанных прав от прав собственности на жилое помещение самого собственника - переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Получается следующая ситуация. Если жилое помещение отчуждалось не один раз - предположим, оно продавалось, обменивалось, наследовалось, иным образом переходило от одного собственника к другому, то право пользования указанным жилым помещением, с учетом действия приведенной нормы ст. 292 ГК РФ, не утратил ни один член семьи каждого из бывших собственников жилого помещения. Применение норм жилищного законодательства к праву члена семьи собственника позволило П.В. Крашенинникову выделить четыре группы лиц - субъектов данного права. К первой группе он отнес членов семьи собственника жилого помещения в узком смысле слова, т.е. лиц, проживающих вместе с собственником и ведущих с ним общее хозяйство. Ко второй - бывших членов семьи собственника, т.е. граждан, хотя и проживающих с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющихся членами его семьи. К третьей - членов семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лиц, продолжающих проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями жилого помещения, к другому лицу. К четвертой - бывших членов семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждан, проживающих в жилом помещении, но утративших семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение принадлежавшего ему ранее данного жилья*(44). Такой широкий круг лиц, ограничивающий право собственности на жилые помещения, оказывает очень большое влияние на оборотоспособность указанных помещений. В юридической литературе в связи с этим отмечалось, что "такой подход, верный с позиций регулирования договора социального найма жилья, не совсем подходит к установлению обременений собственности"*(45). Более того, применение норм жилищного законодательства к праву члена семьи собственника может оправдать печальные предсказания И.А. Покровского, став причиной подрыва свободной собственности, лишив собственника чувства прочности, свободы и независимости положения.

По нашему мнению, в современных условиях, когда большинство квартир находится не в государственной и муниципальной собственности, а в личной собственности граждан, применение конструкции права пользования жилыми помещениями к отношениям собственности должно быть ограничено. В первую очередь это касается сроков действия права членов семьи собственника пользоваться жилым помещением, которое должно быть ограничено сроком права собственности лица, предоставившего жилое помещение в пользование. Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Указанная норма ГК РФ очень убедительно подтверждает высказанное нами предположение о длительности существования права пользования. Именно собственнику жилого помещения принадлежит право проживать в указанном помещении, использовать помещение для проживания в нем членов его семьи, а также сдавать его третьим лицам по договору. Указанное право собственника должно прекратиться с того момента, когда он перестанет быть собственником жилого помещения, а именно с момента перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу. Иными словами, как только собственник жилого помещения произведет его отчуждение третьим лицам, его право использовать помещение для собственного проживания и для проживания членов его семьи также должно прекратиться. При этом такое право должно возникнуть у нового собственника жилого помещения. Данное утверждение основано на позиции, согласно которой право пользования жилым помещением является производным от права собственности, полностью зависит от прав собственника и не должно быть шире его прав, т.е. вступает в силу правило, известное еще римским юристам: обладатель прав не может передать другому лицу прав больше, чем он имеет.

В нашем случае собственник жилого помещения не может предоставить жилое помещение в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок его права собственности. То есть любому проживающему в жилом помещении лицу должно быть понятно, что длительность его прав пользования жилым помещением не может превышать периода действия права собственности собственника данного жилого помещения.

В такой ситуации в ст. 292 ГК РФ необходимо установить норму о том, что переход права собственности на жилое помещение к третьему лицу является основанием прекращения права членов семьи бывшего собственника пользоваться жилым помещением. Исключение составляют случаи, когда собственником жилого помещения является государство либо муниципальное образование: тогда право пользования должно прекратиться с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Внесение указанных изменений в действующее законодательство позволит избежать злоупотреблений со стороны залогодателя и создать определенность на рынке недвижимости. Любой добросовестный участник сделки, будь то залогодатель или покупатель жилого помещения, должен быть уверен в том, что принимаемая им в залог либо приобретаемая в собственность квартира не имеет "сюрпризов" в виде сохранившихся за членами семьи предыдущих собственников прав пользования.

С.Д. Аюшеева

"Законодательство", N 8, август 2004 г.