Аренда объектов незавершенного строительства

Понятие объекта незавершенного строительства. 1 января 2005 г. в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) были внесены изменения, в соответствии с которыми к недвижимым вещам отнесены объекты незавершенного строительства (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"). Тем самым новые объекты, вовлеченные в экономический оборот, были включены в сферу законодательного регулирования отношений собственности, а дискуссия о возможности признания объектов незавершенного строительства недвижимым имуществом завершилась. Однако при этом законодатель не определил признаки, позволяющие отнести тот или иной объект к объектам незавершенного строительства.

Совокупность судебной практики по спорам, возникающим вокруг объектов незавершенного строительства, а также теоретических исследований данного вопроса позволяют сформулировать три основных признака, наличие которых свидетельствует о том, что рассматриваемый объект относится к незавершенному строительству.

Первым признаком объекта незавершенного строительства является отсутствие действующего договора подряда. Впервые он был сформулирован Высшим Арбитражным Судом РФ (ВАС РФ) в п. 16 постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Суд указал, что не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, могут быть отнесены к недвижимому имуществу.

Спустя два года ВАС РФ скорректировал (причем весьма неудачно) свою прежнюю позицию, уточнив в информационном письме от 24 января 2000 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" (п. 21), что для признания объекта незавершенного строительства недвижимостью необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда. В качестве обоснования такой позиции в письме приведен следующий довод: "...если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства".

Этот уточненный тезис представляется довольно спорным, поскольку вызывает сразу несколько возражений. Во-первых, договор подряда может вообще отсутствовать (примером этому служит строительство хозяйственным способом, т.е. самостоятельно, без привлечения подрядчиков). Во-вторых, расторжение договора является лишь одним из оснований прекращения обязательственных правоотношений (они могут быть прекращены и без расторжения договора). В-третьих, ГК РФ предусматривается возможность консервации строительства в случае наступления обстоятельств, не зависящих от воли сторон (при этом законодатель не связывает консервацию с обязательным расторжением договора строительного подряда).

Существует точка зрения, согласно которой возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом зависит не от наличия или отсутствия договора строительного подряда, а от того, продолжается строительство объекта или нет. Так, например, утверждается следующее: "...не просто в отношении объекта не должно существовать действующего договора строительного подряда (который может и не исполняться, но и не расторгаться), а объект не должен изменяться. В связи с этим по аналогии не может являться недвижимым имуществом объект, строительство которого продолжается силами самого собственника, без привлечения подрядчика"*(1).

Справедливость этого утверждения вызывает большие сомнения. Законодательство и судебная практика не проводят различий между объектами незавершенного строительства, создаваемыми собственником материалов как самостоятельно, так и с привлечением подрядчиков, выдвигая в качестве единственного критерия для признания их недвижимым имуществом отсутствие обязательственных правоотношений*(2).

Итак, для признания какой-либо постройки объектом незавершенного строительства необходимо прежде всего установить отсутствие действующего договора строительного подряда. До прекращения подрядных отношений у сторон нет вещных прав на объект строительства - существуют только обязательственные отношения, вытекающие из договора подряда.

В качестве второго признака объекта незавершенного строительства судебная практика выделяет его соответствие утвержденной проектной документации и разрешению на осуществление строительства на конкретном земельном участке, в отношении которого в надлежащем порядке получен титул. Если объект незавершенного строительства не соответствует указанным требованиям, он признается самовольной постройкой. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ ею является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Типичная в этом плане коллизия рассмотрена в постановлении Президиума ВАС РФ от 19 сентября 2000 г. N 1288/00. Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Дискус" обратилось в суд с иском о признании права собственности на строящийся объект. Ответчиком по делу являлись комитет по управлению земельными ресурсами и администрация города.

Суд в удовлетворении иска отказал, мотивировав свое решение тем, что земельный участок под строительство спорного объекта не выделялся, его возведение было начато без разрешения инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора на проведение строительных работ. На этих основаниях суд пришел к выводу, что данный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Общество с выводами суда первой инстанции не согласилось и обратилось в апелляционную, а затем и в кассационную инстанцию, которая отменила решение суда первой и постановление апелляционной инстанций.

Президиум ВАС РФ с выводами суда кассационной инстанции не согласился по следующим причинам. Постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону товариществу "Дискус" было разрешено произвести реконструкцию овощного магазина с разработкой проектно-сметной документации. Этим же постановлением товариществу предписывалось согласовать проект с главным архитектором города и начать реконструкцию магазина после получения разрешения на производство работ в инспекции Госархстройнадзора. Однако еще до издания указанного постановления ООО "Дискус" превратило реконструкцию существующего объекта в строительство нового: без согласия собственника магазин был снесен и Общество, не получив разрешения на производство строительно-монтажных работ, приступило к возведению нового объекта.

ВАС РФ указал, что земельный участок предоставлялся 000 "Дискус" целевым назначением для эксплуатации овощного магазина, а не для строительства нового объекта, следовательно, нет оснований для признания права собственности на возведенную постройку за истцом.

Судебная практика строго различает режимы самовольной постройки и объектов незавершенного строительства. Признание объекта незавершенного строительства самовольной постройкой по общему правилу препятствует регистрации на него права собственности (исключения из данного правила предусмотрены ч. 3 ст. 222 ГК РФ). В постановлении Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 февраля 2004 г. по делу N Ф08-275/2004 прямо указано: "...если здание является самовольной постройкой, оно не может быть признано объектом незавершенного строительства". Это в полной мере соответствует различиям, существующим в правовом регулировании отношений, связанных с объектами незавершенного строительства, и отношений, возникающих в связи с возведением самовольной постройки.

В качестве третьего признака объекта незавершенного строительства предлагается рассматривать государственную регистрацию.

В силу прямого указания ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, до него можно говорить о праве собственности лишь в отношении определенного комплекса строительных материалов. Более того, утверждается, что до момента регистрации невозможно не только констатировать право собственности, но и признать данный комплекс строительных материалов недвижимым имуществом*(3). Вряд ли с этим можно согласиться, хотя значение государственной регистрации для обеспечения стабильности гражданского оборота сложно переоценить. Однако с ней все-таки связывается возникновение права собственности, а не объекта недвижимости как такового.

Подобную позицию высказывает и ВАС РФ в информационном письме от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", в котором утверждается, что в случае если объект удовлетворяет признаку неразрывной связи с землей (ст. 130 ГК РФ), он должен быть признан недвижимым имуществом исключительно в силу наличия такого признака. Рассматривая в письме материалы конкретного дела, ВАС РФ отмечает: "...на участке возведены фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости". Другими словами, суд высшей инстанции подтвердил, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства как таковая не создает новый объект недвижимости. Объект может считаться недвижимым имуществом с момента, когда его перемещение без причинения ему несоразмерного ущерба невозможно, что должно определяться в каждом конкретном случае.

Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество возникает раньше, чем право собственности на него, поэтому вполне возможна ситуация, при которой объект незавершенного строительства уже существует, а право собственности пока еще распространяется лишь на определенную совокупность строительных материалов. Поэтому, несмотря на значение государственной регистрации, ее нельзя считать конституирующим признаком объектов незавершенного строительства.

Аренда объектов незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства могут активно вовлекаться в экономический оборот, выступая, например, в качестве предмета договора аренды. Возможность аренды части либо конкретного помещения в объекте незавершенного строительства более проблематична, ее нужно изучать и устанавливать в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств.

Устоявшейся судебной практики в отношении аренды объектов незавершенного строительства в настоящее время не существует.

Показательно в этом отношении постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. по делу N А56-31829/01*(4), в котором суд отрицает возможность аренды объектов незавершенного строительства и находящихся в объекте помещений. В качестве обоснования своей позиции он приводит следующие аргументы: - поскольку объект постоянно претерпевает изменения, невозможно точно установить признаки, позволяющие определить сам объект и его состояние (такие признаки относятся к существенным условиям договора аренды, при их отсутствии договор считается незаключенным); - объект незавершенного строительства не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, ни для промышленного производства или размещения торговых мест (использовать его возможно только для достройки).

Такая позиция суда не в полной мере соответствует действующему законодательству, что можно аргументировать следующим образом.

Во-первых, суд сделал неправомерный вывод о постоянном изменении объекта. Объектом незавершенного строительства может быть признан лишь объект, в отношении которого отсутствует незавершенный договор подряда, другими словами, строительство такого объекта либо приостановлено, либо прекращено. Возобновление строительства сданного в аренду объекта будет являться нарушением прав арендатора, позволяющим досрочно расторгнуть договор аренды в соответствии со ст. 620 ГК РФ.

Неверно и утверждение о невозможности определить состояние объекта. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства заявитель предоставляет, в числе прочего, документы, содержащие описание объекта*(5). Исходя из содержащихся в них сведений стороны имеют возможность определить и зафиксировать состояние объекта незавершенного строительства.

Во-вторых, не основан на законодательстве и вывод суда о возможности использования объекта незавершенного строительства только для "достройки". В силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В настоящий момент гражданское законодательство не содержит каких-либо ограничений в отношении участия объектов незавершенного строительства в гражданском обороте. Следовательно, они могут использоваться любым способом, не приводящим к нарушению прав и законных интересов других лиц. Вряд ли аренда объектов незавершенного строительства способна нарушить чьи бы то ни было права и законные интересы.

Можно сделать вывод, что аренда объектов незавершенного строительства не противоречит законодательству. Что же касается аренды части либо конкретного помещения объекта незавершенного строительства, то приходится констатировать, что их аренда в большинстве случаев невозможна*(6), поскольку чаще всего практически невозможно конкретизировать предмет договора аренды*(7).

Кроме того, аренда конкретного помещения в объекте незавершенного строительства не является препятствием для возобновления строительства в другой части объекта, не находящейся в аренде (причем продолжение строительства может даже не создавать препятствий в пользовании помещением). Однако возобновленное строительство может повлечь изменения в конструктивных особенностях помещения. При таких обстоятельствах признать условия о предмете договора согласованными вряд ли возможно*(8). Тем не менее, вопрос о согласованности существенных условий договора аренды помещения подлежит выяснению в каждом конкретном случае.

В настоящее время в гражданском обороте распространена практика заключения предварительных договоров аренды помещений в объектах незавершенного строительства, предусматривающих обязанность сторон после завершения строительства заключить договор аренды помещения на согласованных условиях.

При оценке договоров аренды помещений в объектах незавершенного строительства суды чаще всего исходят из невозможности согласовать предмет договора. Принимая во внимание, что предварительный договор должен в обязательном порядке содержать все существенные условия основного договора (в том числе и предмет договора), с большой долей вероятности можно предположить, что такой договор будет признан судом незаключенным. Очевидно, что риск подобного исхода не способствует развитию и стабилизации экономического оборота в России и должен быть минимизирован (в том числе и усилиями конкретных судов).