Может ли договор купли-продажи земельного участка, заключенный между районной администрацией и организацией, быть признан недействительным, а имущество возвращено первоначальному собственнику на том основании, что участок относится к землям, ограниченным в обороте? При этом на момент заключения договора купли-продажи документы, подтверждающие категорию данного участка, отсутствовали

Ответ: Договор купли-продажи земельного участка, заключенный между районной администрацией и организацией, может быть признан недействительным (ничтожным) при условии, что указанный земельный участок был ограничен в обороте исходя из его категории, разрешенного либо фактического использования и его передача в частную собственность запрещена.

В случае если на приобретенном организацией земельном участке будут находиться принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости, то возврат земельного участка первоначальному собственнику в таком случае невозможен. Последствием недействительности договора может стать признание отсутствующим права собственности у покупателя.

Обоснование: В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании п. п. 1, 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В связи с указанными положениями договоры купли-продажи земельных участков, ограниченных в обороте, признаются судами недействительными как нарушающие требования закона или иного правового акта.

В п. 5 ст. 27 ЗК РФ определен круг находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, которые ограничиваются в обороте.

Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В Письме Минэкономразвития России от 11.11.2009 N Д23-3707 указано, что законодательством не предусмотрен единый документ, подтверждающий отнесение земельных участков к ограниченным в обороте. В отсутствие такого документа отнесение земельных участков к ограниченным в обороте может быть подтверждено документами о предоставлении земельных участков, сведениями из государственного кадастра объектов недвижимости, сведениями об особом статусе лица, занимающего земельный участок, иными сведениями, подтверждающими фактическое использование земельного участка для целей обороны, безопасности и таможенных нужд. Ограничение таких земельных участков в обороте связано с категорией земель, разрешенным использованием, а также фактическим использованием земельного участка для определенных целей (в частности, обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд).

В рассматриваемом случае на момент заключения договора купли-продажи документы, подтверждающие категорию данного участка, отсутствовали.

Однако если будет доказано, что на момент заключения договора земельный участок был ограничен в обороте исходя из его категории, разрешенного либо фактического использования и его передача в частную собственность запрещена, то указанный договор может быть признан недействительным.

В случае если данный договор будет признан недействительным, то необходимо применять последствия его недействительности.

Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.12.2012 N А63-9450/2012 указано, что недействительность (ничтожность) договора купли-продажи земельных участков (в силу ограничения в обороте) влечет отсутствие у предпринимателя основания возникновения права собственности. С учетом наличия на участке принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости возврат участков продавцу (муниципальному образованию) в порядке реституции невозможен (ст. ст. 35, 36 ЗК РФ). Поэтому, применяя последствия недействительности сделки купли-продажи, необходимо признать отсутствующим право собственности предпринимателя на земельные участки (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 N 7781/10).

Таким образом, в случае если на приобретенном организацией земельном участке будут находиться принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости, то в случае признания договора купли-продажи участка недействительным, последствием его недействительности будет признание отсутствующим права собственности покупателя на земельный участок. Возврат земельного участка первоначальному собственнику в таком случае невозможен.

Если же на земельном участке, приобретенном на основании признанного впоследствии недействительным договора купли-продажи, отсутствует находящаяся в собственности его приобретателя недвижимость, то последствием недействительности договора будет, в частности, возврат земельного участка первоначальному собственнику.

А. А.Шелякова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

20.01.2014