Организация приобрела основное средство (объект недвижимости) для продажи и учла его на счете 41 "Товары". С покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, при этом срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, не указан. До совершения (по факту) сделки организация начала сдавать объект недвижимости в аренду на платной основе. Правомерно ли в указанном случае с данного объекта недвижимости не платить налог на имущество организаций?

Ответ: В силу п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций признается имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. Основные средства, используемые в предпринимательской деятельности, отражаются в учете (при соблюдении условий, перечисленных в п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н) либо на счете 01 "Основные средства" (если таковые находятся в распоряжении организации), либо на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности" (если они передаются за плату другим лицам во временное владение (пользование)). Это следует из п. 5 ПБУ 6/01 (см. также Письмо Минфина России 24.02.2010 N 03-05-05-01/03), а также Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.

Таким образом, если объект отражен на одном из указанных счетов бухгалтерского учета (01 либо 03), его стоимость попадает в налоговую базу по налогу на имущество (см., например, Письмо Минфина России от 26.10.2009 N 03-05-06-01/68).

Для учета товарно-материальных ценностей, приобретенных специально для продажи, Планом счетов бухгалтерского учета установлен счет 41 "Товары" (кстати, ограничений в пребывании имущества на этом счете нет). Поэтому объект основного средства, предназначенный для продажи, в учете отражается на указанном счете и, соответственно, не включается в налогооблагаемую базу по налогу на имущество организаций (см., например, Письмо Минфина России от 07.11.2008 N 03-05-05-01/65).

В вопросе отмечено, что организация приобрела объект с целью продажи, в связи с чем правомерно учла его на счете 41. По ее мнению, данные намерения подтверждены предварительным договором купли-продажи недвижимости, заключенным с потенциальным покупателем. Поскольку срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, в предварительном договоре не определен (в этом случае основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора - п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ; а обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор - п. 6 ст. 429 ГК РФ (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2010 N А56-16547/2009)), организация посчитала возможным сдать объект недвижимости в аренду. Однако при указанных обстоятельствах меняется предназначение объекта - теперь он используется в деятельности, приносящей доход, и, по сути, должен быть отражен на бухгалтерском счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности".

Кроме того, имущество, от использования которого налогоплательщик имеет возможность извлекать полезные свойства, подлежит соответствующему налогообложению (Определение ВАС РФ от 14.02.2008 N 758/08).

Таким образом, со стоимости данного объекта недвижимости налогоплательщик обязан исчислять налог на имущество организаций.

Отметим, что аналогичная ситуация рассмотрена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 06.03.2009 N А56-19655/2008.

С. Н.Зайцева

Консалтинговая группа "Аюдар"

11.06.2010