По договору купли-продажи недвижимости оплата ее договорной стоимости перечисляется покупателем после фактической приемки приобретаемого объекта (после подписания сторонами соответствующего акта приемки-передачи, на основании которого к покупателю переходит право владения и пользования объектом). Одновременно с оплатой производится передача документов по сделке на государственную регистрацию перехода права собственности. Является ли в целях гл. 21 НК РФ сумма, уплаченная продавцу недвижимости до государственной регистрации права собственности организации-покупателя на эту недвижимость, предоплатой? Надо ли продавцу недвижимости на дату получения платежа выставить счет-фактуру в порядке, установленном п. 5.1 ст. 169 НК РФ?

Ответ: В целях исчисления НДС сумма, уплаченная продавцу недвижимости до государственной регистрации права собственности организации-покупателя на эту недвижимость, является предоплатой. Продавцу недвижимости, оплата договорной стоимости которой перечисляется покупателем после фактической приемки приобретаемого объекта, но до государственной регистрации права собственности организации-покупателя на эту недвижимость, следует выставить счет-фактуру в порядке, установленном п. 5.1 ст. 169 Налогового кодекса РФ, на дату получения платежа.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость является наиболее ранняя из следующих дат:

- день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг, имущественных прав);

- день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав).

При этом п. 3 ст. 167 НК РФ установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но передача права собственности на этот товар происходит, такая передача права собственности в целях применения налога на добавленную стоимость приравнивается к его отгрузке.

Таким образом, при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

- день передачи права собственности на объект недвижимости;

- день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящей передачи права собственности на объект недвижимости.

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Учитывая изложенное, при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы по НДС является дата государственной регистрации права собственности покупателя. Если продавец до даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество покупателя получает от него плату (частичную плату) за реализуемое недвижимое имущество, то такая плата признается предварительной. Поэтому на дату ее получения продавец недвижимого имущества обязан выставить счет-фактуру в порядке и в сроки, установленные ст. ст. 168 и 169 НК РФ.

Е. Н.Вихляева

Советник

отдела косвенных налогов

Департамента налоговой и

таможенно-тарифной политики

Минфина России

21.01.2014