Две организации заключили договор аренды земельного участка сроком на пять лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Затем ими было принято решение подписать дополнительное соглашение к договору, по которому арендатор за свой счет существенно улучшает переданный в аренду участок. Стоимость неотделимых улучшений стороны согласились зачесть в счет арендных платежей. Требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения?

Ответ: Поскольку договор аренды земельного участка был заключен сроком на пять лет, он в установленном порядке подлежал государственной регистрации. Исходя из чего все соглашения об изменении данного договора подлежат государственной регистрации.

Обоснование: В силу ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации (ст. 26 ЗК РФ).

Так, в соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Среди прочего в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст. 607 ГК РФ).

На основании ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом согласно подразделу 2 "Общие положения о договоре" ГК РФ и положениям ст. ст. 420 - 422 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной) (ст. 158 ГК РФ).

А на основании ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

При этом изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ст. 450 ГК РФ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК РФ).

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка был заключен сроком на пять лет, он в установленном порядке подлежал государственной регистрации. Исходя из чего все соглашения об изменении договора подлежат государственной регистрации.

И. С.Шукалов

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

31.01.2014