Можно ли в целях исчисления налога на прибыль начислять амортизацию по построенному и введенному в эксплуатацию объекту недвижимости в случае, если задолженность перед строительной организацией за построенный объект недвижимости до момента ввода его в эксплуатацию не погашена?

Ответ: Для ответа на вышеуказанный вопрос следует обратить внимание на следующие положения налогового законодательства. Следует отметить, что специальных положений, прямо регулирующих вышеуказанную ситуацию, гл. 25 Налогового кодекса РФ не установлено. В данном случае есть только общие положения, из которых и следует исходить.

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Следовательно, право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.

Амортизируемым имуществом в целях гл. 25 НК РФ признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Следует учесть, что с 01.01.2011 первоначальная стоимость амортизируемого имущества будет составлять более 40 000 руб. (п. 19 ст. 2 Федерального закона от 27.07.2010 N 229-ФЗ "О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с урегулированием задолженности по уплате налогов, сборов, пеней и штрафов и некоторых иных вопросов налогового администрирования").

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 11 ст. 258 НК РФ).

Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Получается, что расходы на строительство объекта недвижимости, первоначальная стоимость и срок полезного использования которого составляют более 20 000 руб. и 12 месяцев соответственно, организация должна учитывать путем начисления амортизации по такому объекту недвижимости. Кроме того, для объекта недвижимости, подлежащего государственной регистрации, гл. 25 НК РФ установлена специальная норма, говорящая о моменте включения данного объекта недвижимости в состав соответствующей амортизационной группы.

При этом никакой зависимости начисления амортизации от факта уплаты организацией денежных средств за постройку объекта недвижимости гл. 25 НК РФ не предусмотрено.

Также следует обратить внимание на порядок признания расходов при методе начисления, установленный ст. 272 НК РФ, в соответствии с которым расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений гл. 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений ст. ст. 318 - 320 НК РФ.

Учитывая данные обстоятельства, можно сделать вывод о том, что по объекту недвижимости, задолженность за постройку которого не погашена перед строительной организацией, но построенному и введенному в эксплуатацию, организация может начислять амортизацию.

При этом такой объект недвижимости включается в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанного права. Факт уплаты организацией денежных средств за постройку объекта недвижимости на начисление амортизации не влияет.

Хотелось бы также обратить внимание на документальное подтверждение факта подачи документов на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, как того требуют положения ст. 252 НК РФ.

В соответствии с п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав.

Таким образом, документом, подтверждающим факт подачи документов на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, может быть вышеуказанная расписка.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Таким образом, в случае если организация не может документально подтвердить факт подачи документов на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, то такой объект недвижимости включается в состав соответствующей амортизационной группы в том отчетном (налоговом) периоде, в котором организацией было получено свидетельство о государственной регистрации права.

Д. В.Осипов

Главный специалист-эксперт

отдела налогообложения прибыли

(дохода) организаций

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

Минфина России

07.10.2010