Организация арендует здание у Москомимущества. Она провела работы по проектированию, установке и вводу в эксплуатацию узла учета холодного водоснабжения, тем самым осуществив неотделимые улучшения арендованного имущества. Согласия собственника на проведение указанной установки организация не имела. Вправе ли организация включить в состав расходов в целях исчисления налога на прибыль затраты, связанные с проведением таких улучшений, и обязана ли она начислить НДС при передаче здания арендодателю?

Ответ: По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Основание - ст. 650 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из содержания вопроса, имеет место осуществление неотделимых улучшений. Порядок осуществления улучшений арендованного имущества регулируется ст. 623 ГК РФ.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Налог на прибыль организаций.

В соответствии с п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Случай, когда неотделимые улучшения производятся без согласия арендодателя, в НК РФ не оговаривается. Официальная позиция контролирующих органов заключается в том, что расходы на улучшение арендованного имущества без согласия арендодателя не учитываются при налогообложении прибыли.

Так, в Письме УФНС России по г. Москве от 24.03.2006 N 20-12/25161 отмечается, что расходы капитального характера на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя и им не возмещаемые, не учитываются для целей налогообложения прибыли у организации-арендатора в соответствии с п. 5 ст. 270 НК РФ.

В Письме УФНС России по г. Москве от 16.02.2005 N 20-12/9793 неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя, расцениваются в качестве имущества, подлежащего безвозмездной передаче, в связи с чем в силу п. 16 ст. 270 НК РФ расходы не могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Таким образом, расходы на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя, не учитываются при исчислении налога на прибыль.

Налог на добавленную стоимость.

Исходя из официальных разъяснений при передаче арендованного имущества вместе с неотделимыми улучшениями происходит их передача на безвозмездной основе, что является объектом налогообложения по НДС (Письма Минфина России от 31.12.2009 N 03-07-11/341, от 05.11.2009 N 03-07-11/282). Данная точка зрения имеет поддержку в судебных инстанциях (Постановления ФАС Московского округа от 25.06.2009 N КА-А40/4798-09 по делу N А40-67444/08-80-265, от 13.02.2007, 19.02.2007 N КА-А40/450-07 по делу N А40-31107/06-116-180).

Тем не менее некоторые суды встают на сторону налогоплательщика, основываясь на том, что неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя, поэтому при их передаче арендодателю реализации не происходит и объекта налогообложения НДС не возникает (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 20.05.2010 по делу N А56-66260/2009, ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КА-А40/9153-08 по делу N А40-5452/08-108-22).

Таким образом, учитывая противоречивую арбитражную практику, правомерность неначисления НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю вместе с арендованным имуществом в случае рассмотрения спора в суде остается на усмотрение судей.

С. А.Почкина

ООО "ИК Ю-Софт"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

11.10.2010