Каков порядок уплаты земельного налога застройщиком, если участник долевого строительства не обращается в регистрирующие органы с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства?

Ответ: Плательщиками земельного налога согласно ст. 388 Налогового кодекса РФ признаются в том числе организации, обладающие земельными участками, признаваемые объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Согласно п. 3 ст. 2 Закона о госрегистрации датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (п. 2 ст. 23 Закона о госрегистрации).

Таким образом, застройщик перестанет быть плательщиком земельного налога в случае, если он утратит право собственности на земельный участок. Аналогичные выводы содержатся в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога": обязанность уплачивать земельный налог возникает с момента регистрации за лицом прав на земельный участок, то есть с момента внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Аналогичного мнения придерживается и Минфин России (Письма от 24.07.2009 N 03-05-06-02/66, от 23.04.2009 N 03-05-05-02/24), в соответствии с которым основанием для взимания земельного налога является наличие у налогоплательщика правоустанавливающих документов на земельный участок.

Как поступить застройщику, если участники долевого строительства не торопятся оформить свои права на объект долевого строительства?

Государственная регистрация права носит заявительный характер и в общем случае проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о госрегистрации). Положениями ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии) закреплено право обращения участника долевого строительства в регистрирующие органы с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта. При этом законодательством не установлены сроки подачи документов на государственную регистрацию, то есть момент возникновения права собственности определяется исключительно участником долевого строительства.

В целях защиты прав застройщика, исполнившего свои обязательства, Минэкономразвития России в Письме от 21.04.2010 N Д23-1458 представило на данный счет соответствующие рекомендации. По мнению министерства, в договоре участия в долевом строительстве кроме обязательных условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Закона о долевом участии, застройщику следует также предусмотреть сроки подачи участником долевого строительства документов на государственную регистрацию прав на переданное ему жилое или нежилое помещение, а также соответствующие санкции, если указанные сроки будут нарушены.

Таким образом, если участник долевого строительства уклоняется от регистрации прав на принятое жилье, то предусмотренные договором соответствующие санкции в полной мере компенсируют расходы на уплату земельного налога застройщиком до внесения записи в реестр о праве дольщика на соответствующий земельный участок.

С учетом изложенного плательщиком земельного налога является организация-застройщик до момента прекращения права собственности на земельный участок.

О. В.Филимонова

Консалтинговая группа "Аюдар"

28.10.2010