Организация, применяющая УСН ("доходы"), является участником долевого строительства жилого дома. Также она имеет обязательство перед учредителем (физическим лицом) по выплате ему дивидендов. Принято решение об уступке прав на строящуюся квартиру учредителю. Возможен ли зачет взаимных обязательств сторон? Возникает ли обязанность по уплате единого налога при проведении такого зачета?

Ответ: Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1, 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ организации при определении объекта налогообложения по единому налогу учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые на основании ст. 250 НК РФ.

В целях налогообложения уступка права требования по договору рассматривается как реализация имущественных прав.

Согласно п. 1 ст. 346.17 НК РФ в целях гл. 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования (ст. 410 ГК РФ). В данном случае предмет взаимных обязательств организации и учредителя одинаков - это денежные средства (одна сторона обязана выплатить дивиденды, а другая произвести уплату по договору уступки), и они могут быть прекращены зачетом.

Следовательно, на дату подписания соглашения о зачете задолженности учредителя по договору уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве в счет уплаты причитающихся ему дивидендов у организации возникает доход от реализации имущественного права, облагаемый налогом при применении УСН. Аналогичное мнение высказано в п. 2 Письма Минфина России от 19.07.2005 N 03-11-05/18, Письме УФНС России по г. Москве от 17.05.2005 N 18-11/3/35351.

Рассматривая дела в отношении операций по уступке прав (требований), вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, суды в большинстве случаев считают, что отношения между цедентами и цессионариями по передаче указанных прав носят инвестиционный характер, поскольку сами договоры, в силу Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", являются инвестиционными. В результате они приходят к выводу о том, что операции по уступке этих прав не признаются реализацией на основании пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ и не облагаются налогами (налогом на прибыль, НДС, единым налогом при УСН) (см., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 08.09.2006 по делу N А56-23768/2005, от 28.06.2006 по делу N А13-14505/2005-28, от 09.03.2005 N А56-35276/04, ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.06.2006 N А33-32216/05-Ф02-3082/06-С1 по делу N А33-32216/05, ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 N А65-11398/2008 и др.).

Однако необходимо учитывать, что такая судебная практика складывалась до вступления в силу Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Указанный Закон внес изменения в Федеральный закон N 39-ФЗ, которые вступили в силу с 21.06.2010 (ст. 3, п. 1 ст. 7 Федерального закона N 119-ФЗ). Благодаря данным поправкам в настоящее время положения Федерального закона N 39-ФЗ на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, не распространяются и регулируются лишь Федеральным законом N 214-ФЗ. Поэтому исход судебного разбирательства, связанного с неуплатой единого налога при уступке прав требования участником долевого строительства жилого дома, в настоящее время предугадать достаточно сложно.

С учетом изложенного при зачете взаимных обязательств в данном случае организация должна заплатить единый налог. Противоположную позицию налогоплательщику придется доказывать в судебном порядке.

С. А.Скобелева

Консалтинговая группа "Аюдар"

06.11.2010