Муниципальному образованию принадлежит на праве собственности имущество в многоквартирном жилом доме. ТСЖ (на основании решения общего собрания) с разрешения контролирующего органа произвело реконструкцию жилого дома. После реконструкции ТСЖ обратилось с иском в суд с целью признать отсутствующей муниципальную собственность на имущество в многоквартирном доме со ссылкой на то, что в результате реконструкции оно утратило свои первоначальные свойства и характеристики

Является ли проведение реконструкции основанием для прекращения права собственности, если имущество утратило свои первоначальные характеристики и свойства?

Ответ: Если в результате реконструкции имущества оно утратило свои первоначальные свойства и характеристики, то ее нельзя рассматривать как гибель имущества и основание прекращения права собственности, так как целью реконструкции не являются уничтожение собственником своего имущества и прекращение права собственности на него. Результатом реконструкции может стать только лишь необходимость провести государственную регистрацию права собственности на реконструированный объект.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

В силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Согласно п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, изменение объекта недвижимости в результате реконструкции, которая не привела к изменению площади объекта, не влечет за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.

В ст. 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Так, в Письме ФНС России от 11.12.2012 N ЕД-4-3/21023 разъяснено, что факт регистрации налогоплательщиком квартиры в связи с увеличением ее площади в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данную квартиру. В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру в связи с осуществлением ее перепланировки, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Данные разъяснения ФНС России можно применить к рассматриваемой ситуации по аналогии, а именно - изменение характеристики имущества не влечет прекращения права собственности на него.

Также в Письме Минэкономразвития России от 26.07.2011 N ОГ-Д23-608 пояснено, что новые объекты недвижимости при осуществлении реконструкции существующих объектов недвижимости не создаются.

Таким образом, если была проведена реконструкция объекта недвижимости, в результате которой изменились или исчезли его первоначальные характеристики, это не является основанием для прекращения права собственности на такой объект недвижимости, так как не подпадает под действие ст. 235 ГК РФ, потому что не может рассматриваться как гибель. Реконструированный объект подлежит государственной регистрации в связи с изменением его существенных характеристик, но право собственности не прекращается.

Данная позиция также подтверждается примерами из судебной практики.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 N А56-20557/2013 (далее - Постановление N А56-20557/2013) указывается, что изменение существенных характеристик (изменение физических границ) спорных помещений в результате реконструкции здания не является гибелью или уничтожением объекта недвижимости в смысле п. 1 ст. 235 ГК РФ как основанием прекращения права собственности на это имущество.

Постановление N А56-20557/2013 оставлено без изменения решением вышестоящего суда - Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 02.12.2013 N А56-20557/2013. ФАС также разъяснил, что изменение характеристик помещений в результате реконструкции здания не может рассматриваться как гибель или уничтожение имущества в смысле ст. 235 ГК РФ. Принятие собственником решения о реконструкции принадлежащего ему имущества не свидетельствует о его волеизъявлении на прекращение своего права собственности вследствие уничтожения этого имущества.

Таким образом, если результатом реконструкции имущества явилось существенное изменение и вообще утрата им своих первоначальных характеристик, это не может являться гибелью такого имущества и основанием прекращения права собственности, так как реконструкция влечет за собой государственную регистрацию таких изменений.

Д. В.Завгородний

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

05.02.2014