Стороны заключили договор аренды земельного участка. Впоследствии выяснилось, что площадь сдаваемого в аренду земельного участка, указанная в кадастровом паспорте, оказалась несколько меньшей, чем в договоре. Арендатор по прежнему договору обратился в суд с требованием о признании данного договора незаключенным. Имеются ли основания для удовлетворения требований арендатора о признании указанного договора незаключенным?

Ответ: Если в договоре аренды земельного участка площадь земельного участка указана меньше, чем площадь, которая определена в кадастровом паспорте, то при обращении арендатора в суд о признании данного договора незаключенным указанное требование может быть удовлетворено.

Обоснование: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 ст. 607 ГК РФ допускает передачу в аренду, в частности, земельных участков.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В силу Приложения N 3 к Приказу Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" в кадастровый паспорт земельного участка включается его площадь.

Следовательно, несоответствие данных о площади земельного участка в договоре аренды и в кадастровом паспорте земельного участка может быть истолковано как отсутствие данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В этом случае договор аренды будет считаться незаключенным.

Согласно выводам судебной практики при аренде земельных участков или их частей несоответствие площади земельного участка, указанной в кадастровом паспорте, и площади земельного участка, указанной в договоре аренды (или его части), влечет несогласованность условий и незаключенность указанного договора (см. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2010 N 17АП-13308/2009-ГК).

В. В.Половинка

Минфин России

13.11.2010