Обязательно ли оформлять договор аренды на жилое помещение, если организация зарегистрирована по месту жительства единственного учредителя (гендиректора)?

Ответ: Если организация зарегистрирована по месту жительства единственного учредителя (генерального директора), то для использования этого помещения для осуществления деятельности организации необходимо перевести такое помещение в статус нежилого. Оформлять договор аренды этого нежилого помещения необязательно.

Если организация планирует использовать жилое помещение исключительно в качестве юридического адреса, то государственная регистрация юридического лица по адресу места жительства учредителя возможна с учетом того, что по адресу (месту нахождения) юридического лица должна осуществляться связь с юридическим лицом. Оформления договора аренды в данном случае также не требуется. При этом следует обратить внимание на возможные негативные последствия несовпадения юридического и фактического адресов организации.

Обоснование: В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Статьями 671, 678 ГК РФ установлено, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора; юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, если организация намеревается организовать офис в жилом помещении, где она зарегистрирована, это жилое помещение следует перевести в статус нежилого. Однако в силу ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания.

Однако, если организация планирует использовать жилое помещение исключительно в качестве юридического адреса, государственная регистрация юридического лица по адресу места жительства учредителя возможна с учетом того, что по адресу (месту нахождения) юридического лица должна осуществляться связь с юридическим лицом (Письмо ФНС России от 23.09.2011 N ПА-21-6/293).

Согласно ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В ч. 1 ст. 34 Конституции РФ четко регламентировано, что каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

Следует обратить внимание, что гражданин вправе использовать свое жилое помещение для предпринимательской деятельности только в том случае, когда он ведет такую деятельность в единственном лице (как индивидуальный предприниматель) без организации офиса в жилом помещении. Организация офиса в жилом помещении приведет к тому, что помещение не будет соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и статус помещения должен быть изменен путем перевода такого помещения в нежилое.

Исходя из приведенных норм единственный учредитель (генеральный директор) организации как собственник жилого помещения, где он проживает на законных основаниях, вправе использовать это помещение для осуществления предпринимательской деятельности только после перевода такого помещения в статус нежилого. Оформлять договор аренды данного помещения необязательно.

Не менее важным обстоятельством является несовпадение юридического и фактического адресов организации. В силу пп. "в" п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" сведения об адресе (месте нахождения) постоянно действующего исполнительного органа отражаются в Едином государственном реестре юридических лиц, и по этому адресу осуществляется связь с юридическим лицом. Если фактически организация находится по другому адресу, вероятно наступление следующих негативных последствий:

- невозможности своевременного получения уведомлений от контролирующих органов. Поскольку переписка с юридическим лицом ведется по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, при неполучении организацией уведомлений по указанному адресу организация все равно будет считаться извещенной надлежащим образом;

- привлечения к ответственности по ст. 116 Налогового кодекса РФ, предусматривающей ответственность за ведение организацией деятельности без постановки на учет в налоговом органе;

- вероятности отказа в возмещении НДС. В этой ситуации счета-фактуры, оформленные организацией, могут быть признаны не соответствующими требованиям ст. 169 НК РФ;

- риска отказа в признании расходов по налогу на прибыль соответствующими требованиями ст. 252 НК РФ, если таковые учитываются при налогообложении;

- привлечения к административной ответственности по ч. 3, 4 ст. 14.25 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

С. В.Тимошкова

Группа компаний

"Аналитический Центр"

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

06.02.2014