Организация арендует помещение склада. Договор действует до 01.07.2011. Из договора следует, что оплата должна перечисляться арендодателю не позднее 20-го числа текущего месяца. В договоре аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. В одном из месяцев оплата была перечислена 27-го числа. Арендодатель без предупреждения сменил в помещении склада замок и заявил о расторжении договора. Правомерно ли это?
Ответ: Если организация арендует помещение склада по договору аренды, который действует до 01.07.2011, а из договора следует, что оплата должна перечисляться арендодателю не позднее 20-го числа текущего месяца, то арендодатель не вправе заявлять о расторжении договора аренды, в случае если в одном из месяцев оплата была перечислена 27-го числа, поскольку в силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом для указанной ситуации не имеет значения тот факт, что в договоре предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из ст. 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае однократного невнесения арендной платы и если в договоре аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок (п. 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Однако необходимо учитывать, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).
Из п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 следует, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Указанное требование направлено на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя. В случае его неисполнения иск арендодателя подлежит оставлению без рассмотрения.
Кроме того, согласно п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14), требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Из содержания названного положения следует, что для удовлетворения требований о расторжении договора аренды необходимо отсутствие доказательств устранения указанных нарушений в разумный срок (см. Постановления ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5080/10-С6 по делу N А50-38901/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 14.10.2009 по делу N А79-1590/2009).
Учитывая изложенное, рассматриваемые действия арендодателя неправомерны.
П. С.Долгополов
Юридическая компания "Юново"
19.01.2011