Застройщик после окончания строительства жилого дома намерен продавать квартиры по договорам купли-продажи; при этом он, в соответствии с п. 5 ст. 149 НК РФ, представил в налоговую инспекцию заявление об отказе от применения льготы, предусмотренной пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Налоговая инспекция отказала в вычете НДС, относящегося к работам по строительству, ссылаясь на то, что организация не может подтвердить намерения будущей продажи всех квартир

Правомерны ли действия налоговой инспекции? Каким образом организация может доказать, что жилой дом строится для дальнейшей продажи расположенных в нем квартир?

Ответ: Застройщик, отказавшийся от применения льготы, предусмотренной пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ, имеющий намерение после окончания строительства жилого дома продавать квартиры в этом доме, вправе принять к вычету суммы НДС по строительным работам вне зависимости от того, что застройщик не может подтвердить намерения будущей продажи всех квартир.

Действия налоговой инспекции неправомерны, если налогоплательщиком в рассматриваемой ситуации выполняются требования абз. 1 и 2 п. 1 ст. 172 НК РФ. Как-либо доказывать, что жилой дом строится для дальнейшей продажи расположенных в нем квартир, организации не требуется.

Обоснование: В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) на территории Российской Федерации реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

Согласно п. 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 данной статьи, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.

Такие отказ или приостановление возможны только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 данной статьи. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг).

Не допускается отказ от освобождения или приостановление освобождения от налогообложения операций на срок менее одного года.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 171 НК РФ закреплено, что вычетам подлежат в том числе суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории Российской Федерации в отношении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с гл. 21 НК РФ, за исключением товаров, предусмотренных п. 2 ст. 170 НК РФ.

В силу п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.

Суммы налога, предъявленные налогоплательщику при проведении подрядчиками капитального строительства объектов недвижимости (основных средств), при приобретении недвижимого имущества (за исключением воздушных, морских судов и судов внутреннего плавания, а также космических объектов), при приобретении иных товаров (работ, услуг) для осуществления строительно-монтажных работ, исчисленные налогоплательщиком при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления, принятые к вычету в порядке, предусмотренном настоящей главой, подлежат восстановлению в случае, если указанные объекты недвижимости (основные средства) в дальнейшем используются для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ, за исключением основных средств, которые полностью самортизированы или с момента ввода которых в эксплуатацию у данного налогоплательщика прошло не менее 15 лет.

Как следует из п. 1 ст. 172 НК РФ, налоговые вычеты, предусмотренные ст. 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), имущественных прав, документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, документов, подтверждающих уплату сумм налога, удержанного налоговыми агентами, либо на основании иных документов в случаях, предусмотренных п. п. 3, 6 - 8 ст. 171 НК РФ.

Вычетам подлежат, если иное не установлено данной статьей, только суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Российской Федерации, либо фактически уплаченные им при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей, и при наличии соответствующих первичных документов.

Пунктом 5 ст. 172 НК РФ предусмотрено, что вычеты сумм налога, указанных в абз. 1 и 2 п. 6 ст. 171 НК РФ, производятся в порядке, установленном абз. 1 и 2 п. 1 данной статьи.

Исходя из пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ суммы налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, либо фактически уплаченные при ввозе товаров, в том числе основных средств и нематериальных активов, на территорию Российской Федерации, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, в случаях приобретения (ввоза) товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, используемых для операций по производству и (или) реализации (а также передаче, выполнению, оказанию для собственных нужд) товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения).

Как следует из изложенного, если налогоплательщик в установленном порядке отказался от освобождения реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них от налогообложения, данные операции облагаются НДС в общеустановленном порядке. Условия применения налоговых вычетов установлены в ст. ст. 171, 172 и 169 НК РФ, и, если они выполняются, отказ в вычете НДС неправомерен.

Одним из таких условий является использование товаров для операций, облагаемых НДС, в частности для облагаемой НДС дальнейшей продажи (пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ). При этом исходя из приведенных норм НК РФ, если сначала суммы НДС были приняты к вычету, а затем товар стал использоваться для операций, не облагаемых НДС (в частности, был продан и данная продажа не облагалась НДС), данные суммы должны быть восстановлены.

Такое основание для отказа в вычете НДС, в частности относящегося к работам по строительству, как то, что налогоплательщик на момент применения вычета не может подтвердить намерения будущей продажи всех квартир, не предусмотрено НК РФ.

Таким образом, действия налоговой инспекции неправомерны, если налогоплательщиком в рассматриваемой ситуации выполняются требования абз. 1 и 2 п. 1 ст. 172 НК РФ. Как-либо доказывать, что жилой дом строится для дальнейшей продажи расположенных в нем квартир, организации не требуется.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

13.02.2014