Общество-арендатор пользуется земельным участком по договору долгосрочной аренды. Земельный участок отнесен к категории "земли населенных пунктов" и находится в федеральной собственности. Может ли арендатор (залогодатель) в качестве обеспечения исполнения другим юридическим лицом обязательств по кредитному договору предоставить в залог право аренды данного земельного участка? Договор аренды не содержит каких-либо ограничений по данному вопросу

Ответ: Право аренды земельного участка, возникшее на основании договора аренды, может являться предметом залога при соблюдении требований Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ).

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (право аренды).

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Аналогичные положения содержатся в п. 4 ст. 6 Закона N 102-ФЗ, согласно которому право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

При этом необходимо учитывать требования, установленные абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ, согласно которому залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

В указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Следовательно, поскольку сам по себе договор ипотеки арендных прав не влечет передачи этих прав залогодателем ни залогодержателю, ни другому лицу, то в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права (абз. 5 п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

На основании п. 5 ст. 5 Закона N 102-ФЗ к залогу прав арендатора по договору об аренде имущества (право аренды) применяются правила об ипотеке соответственно такого недвижимого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Залог земельных участков регулируется законом об ипотеке (п. 2 ст. 334 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 63 Закона N 102-ФЗ залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением залога земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона N 102-ФЗ. Согласно п. 1 ст. 62.1 Закона N 102-ФЗ исключение составляют земельные участки, предназначенные для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Положения ст. 63 Закона N 102-ФЗ предусматривают запрет ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лишь тогда, когда эти земельные участки закладываются самостоятельно, безотносительно к объектам недвижимости, расположенным на них (Постановление ФАС Центрального округа от 06.10.2009 N Ф10-4194/09 по делу N А64-162/09-8).

Таким образом, на основании п. 5 ст. 5, в силу п. 1 ст. 63 и п. 1 ст. 62.1 Закона N 102-ФЗ можно сделать вывод, что в залог можно передавать право на аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для жилищного строительства (для комплексного освоения в целях жилищного строительства).

Выделение земельного участка под эксплуатацию административного здания, а не для строительства жилого дома или для комплексного освоения в целях жилищного строительства исключает возможность применения ст. 62 Закона N 102-ФЗ (залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности). Аналогичный вывод содержит Постановление ФАС Московского округа от 02.08.2010 N КГ-А40/7786-10 по делу N А40-162062/09-60-740 (Определением ВАС РФ от 26.10.2010 N ВАС-12549/10 отказано в передаче дела N А40-162062/09-60-740 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного решения).

Пункты 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ предоставляют арендатору земельного участка право отдавать в пределах срока договора аренды арендные права на земельный участок в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Залог арендатором права аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления допускается при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет (абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Аналогичный вывод содержит Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.02.2009 по делу N А28-10253/2008-257/28: "Данной нормой Закона (п. 9 ст. 22 ЗК РФ) предусмотрена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка арендатором третьему лицу без согласия собственника только по срочному договору свыше пяти лет" (Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 24.04.2009 N А28-10253/2008-257/28 данное Постановление и решение Арбитражного суда Кировской области от 20.01.2009 по данному делу оставлены без изменения. Определением ВАС РФ от 10.07.2009 N ВАС-8673/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Следовательно, в ином случае (если срок договора не более пяти лет) при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог непосредственно применению подлежат положения п. 2 ст. 615 ГК РФ, то есть в силу закона требуется согласие арендодателя (собственника земельного участка).

В случае когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 ЗК РФ (ст. 422 ГК РФ) (п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

На основании изложенного право аренды земельного участка, возникшее на основании договора аренды, может являться предметом залога при соблюдении требований ЗК РФ, ГК РФ и Закона N 102-ФЗ.

В. В.Михайлов

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

24.01.2011