Российская организация - застройщик получает по договору цессии право аренды земельного участка с правом застройки. В договоре отдельно указана стоимость уступаемого права по аренде земли и отдельно - право на застройку земельного участка. Каков порядок учета понесенных застройщиком расходов по договору цессии в целях исчисления налога на прибыль? Формируют ли указанные расходы первоначальную стоимость строящегося объекта?

Ответ: Расходы на приобретение уступаемого права по аренде земли возможно учитывать в целях налогообложения прибыли в составе прочих расходов. Указанная в договоре стоимость права на застройку земельного участка, поскольку такое право необходимо для сооружения основного средства, включается в первоначальную стоимость основного средства.

Обоснование: Исходя из п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В Письме Минфина России от 12.10.2009 N 03-05-05-03/12 разъяснено, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемой к основной сделке, включая государственную регистрацию.

В соответствии с п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В гл. 25 НК РФ прямо не указаны расходы на приобретение уступаемого права по аренде земли.

При этом в Письме УФНС России по г. Москве от 04.04.2006 N 20-12/27407 отмечено, что, если расходы, связанные с приобретением права аренды муниципального имущества, удовлетворяют принципам признания расходов для целей налогообложения прибыли, определенным в ст. 252 НК РФ, организация может учесть их в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).

По нашему мнению, применительно к рассматриваемой ситуации в настоящее время на основании Письма УФНС России по г. Москве N 20-12/27407 можно сделать следующий вывод: расходы на приобретение уступаемого права по аренде земли, если они соответствуют требованиям ст. 252 НК РФ, возможно учитывать в целях налогообложения прибыли в составе прочих расходов.

При этом речь идет именно о стоимости уступаемого права по аренде земли, так как право на застройку земельного участка непосредственно с арендой земли не связано, а связано с созданием основного средства.

На основании п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно либо выявлено в результате инвентаризации, - как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п. п. 8 и 20 ч. 2 ст. 250 НК РФ), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.

По нашему мнению, указанная в договоре стоимость права на застройку земельного участка, поскольку такое право необходимо для сооружения основного средства, включается в первоначальную стоимость основного средства.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

14.02.2014