Организация, являющаяся субъектом малого предпринимательства, предполагает приобрести в 2011 г. арендуемое у органа местного самоуправления здание, не закрепленное за муниципальным предприятием (учреждением) и составляющее муниципальную казну городского поселения. Следует ли ей исполнять обязанности налогового агента, связанные с исчислением и уплатой сумм НДС?

Ответ: Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью (п. 1 ст. 215 Гражданского кодекса РФ).

Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с ГК РФ (ст. ст. 294, 296 ГК РФ). Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования (п. 3 ст. 215 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Данное преимущественное право не применяется в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 Закона N 159-ФЗ. Об этом говорится в ч. 1 ст. 4 Закона N 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ требованиям:

- копии решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества;

- проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества;

- при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (ч. 2 указанной статьи).

Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ (ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ).

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

При реализации (передаче) на территории РФ муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база по НДС определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом НДС. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. Таковы требования абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ.

Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 395-ФЗ) п. 2 ст. 146 НК РФ был дополнен пп. 12. Указанные изменения вступят в силу с 1 апреля 2011 г. на основании п. 1 ст. 5 Закона N 395-ФЗ и ст. 163 НК РФ.

Согласно внесенным изменениям в целях гл. 21 НК РФ не будут признаваться объектом налогообложения по НДС операции по реализации (передаче) на территории РФ муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ. Основание - пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ в редакции Закона N 395-ФЗ.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства, являющиеся арендаторами муниципального имущества, соответствующие установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, пользуются преимущественным правом при приобретении такого имущества.

С 1 апреля 2011 г. операции по реализации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего муниципальную казну соответствующего городского поселения, выкупаемого субъектами малого и среднего предпринимательства - арендаторами указанного имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, объектом обложения НДС не признаются.

Это означает, что организация - субъект малого предпринимательства исполнять обязанности налогового агента по исчислению, удержанию из выплачиваемых доходов и уплате в бюджет соответствующей суммы НДС не должна.

До указанной даты такие операции подлежали обложению НДС исходя из суммы дохода от реализации (передачи) указанного имущества с учетом НДС и ставки 18/118% (п. 4 ст. 164 НК РФ). При этом покупатели такого имущества (за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями) признавались налоговыми агентами, на которых возлагалась обязанность по исчислению и уплате в бюджет сумм НДС в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ.

Т. И.Сивошенкова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

02.02.2011