Организация заключила договор аренды на два года с другой организацией - собственником недвижимого имущества. При этом государственная регистрация данного договора аренды не была произведена. Возникает ли в указанной ситуации у арендодателя обязанность по уплате НДС?

Ответ: Наличие (отсутствие) обязанности арендодателя по уплате НДС в случае, если государственная регистрация договора аренды, заключенного на два года, не была произведена, устанавливается в судебном порядке. При этом исходя из сложившейся арбитражной практики судебное решение может быть принято как в пользу налогоплательщика, так и в пользу налогового органа.

Обоснование: В ч. 1 ст. 19 Налогового кодекса РФ указывается, что налогоплательщиками и плательщиками сборов признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с НК РФ возложена обязанность уплачивать соответственно налоги и (или) сборы.

Согласно п. 1 ст. 38 НК РФ объект налогообложения - реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.

На основании п. 1 ст. 143 НК РФ плательщиками налога на добавленную стоимость признаются: организации; индивидуальные предприниматели; лица, признаваемые плательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.

Исходя из пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В п. 2 ст. 609 ГК РФ указывается, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Также согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из изложенного следует, что договор аренды недвижимого имущества не был заключен и не порождает никаких прав и обязанностей, в том числе и обязанности по уплате НДС.

ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 04.05.2006, 26.04.2006 N Ф03-А59/06-2/1048 указывает, что отсутствие регистрации договора не освобождает от исполнения обязанности по уплате НДС. При этом суд отметил, что положения гл. 21 НК РФ, действующей в период возникновения спорных правоотношений, не соотносят порядок исчисления и уплаты НДС с выполнением требований других отраслей законодательства, в том числе гражданского. Налог исчисляется и уплачивается исключительно на основании и в соответствии с теми правовыми нормами, которые содержатся в законодательстве, регулирующем условия налогообложения. Таким образом, отсутствие регистрации указанных выше договоров не освобождает налогового агента от исполнения возложенной на него обязанности по уплате НДС.

Однако ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 06.10.2005 N А56-34788/2004 связывает момент возникновения обязанности по уплате налога с датой регистрации договора.

Исходя из изложенного можно сделать вывод, что данный вопрос будет решаться в судебном порядке.

В. В.Половинка

Минфин России

11.02.2011