Организация хочет открыть магазин на первом этаже жилого многоквартирного дома. Вход в магазин будет находиться в том же подъезде, что и входы в квартиры граждан. Правомерно ли данное размещение магазина?

Ответ: Размещение магазина на первом этаже жилого многоквартирного дома, если вход в магазин будет находиться в том же подъезде, что и входы в квартиры граждан, неправомерно. Для открытия магазина на первом этаже жилого многоквартирного дома, перевода жилого помещения в нежилое помещение необходимо оборудовать отдельный вход в магазин.

Обоснование: Частью 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Согласно ст. 346.27 Налогового кодекса РФ магазин - специально оборудованное здание (его часть), предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

Следовательно, осуществить перевод жилого помещения в нежилое помещение (магазин) в случае размещения магазина на первом этаже жилого многоквартирного дома и если вход в магазин будет находиться в том же подъезде, что и входы в квартиры граждан, невозможно.

В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 20.04.2007 N А05-8525/2006-24 разъяснено, что в случае перевода помещения, принадлежащего организации на праве собственности, из жилого в нежилое возникает необходимость установить отдельный вход в него, что связано с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу положений ст. 247 Гражданского кодекса РФ, согласно которым владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, в целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое организация должна была получить согласие участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на изменение режима пользования земельным участком.

Е. В.Соснов

Минфин России

16.02.2011