ИП сдает находящееся в его собственности здание в аренду ООО по договору. ООО предоставляет от своего имени в аренду помещения и заключает договоры аренды с третьими лицами. ИП скончался. Считаются ли действующими указанные договоры после смерти ИП? Обязано ли ООО перечислять арендные платежи после смерти ИП и на какой расчетный счет?

Ответ: После смерти индивидуального предпринимателя и договор аренды, и договоры субаренды считаются действующими (не прекращаются) и арендатор обязан продолжать исполнять все свои обязанности по договору, в частности уплачивать арендную плату.

При этом до тех пор, пока стороны (ООО (арендатор) и новый собственник здания) не внесут изменения в договор, ООО обязано перечислять арендную плату после смерти индивидуального предпринимателя в том порядке (в частности, на тот расчетный счет), который установлен в договоре.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Исходя из п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 ст. 418 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника, либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

При этом обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора, либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора (п. 2 ст. 418 ГК РФ).

В рассматриваемых отношениях индивидуальный предприниматель является кредитором. При этом обязательство арендодателя не связано с его личностью.

Пунктом 1 ст. 1110 ГК РФ определено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.

Статьей 1112 ГК РФ установлено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими законами.

Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Учитывая данные нормы, право собственности на здание включается в состав наследства.

Как отмечено в п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В Письме УФНС России по г. Москве от 26.01.2011 N 16-15/006872 отмечено, что права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. У наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав. Смена собственника арендованного имущества никаким образом не влияет на право арендатора пользоваться данным имуществом. Договор аренды продолжает действовать в силу ст. 621 ГК РФ, а арендодателем по такому договору становится другое лицо (новый собственник имущества).

Анализируя все изложенное выше, следует прийти к выводу, что после смерти индивидуального предпринимателя и договор аренды, и договоры субаренды считаются действующими (не прекращаются) и арендатор обязан продолжать исполнять все свои обязанности по договору, в частности уплачивать арендную плату.

При этом до тех пор, пока стороны (ООО (арендатор) и новый собственник здания) не внесут изменений в договор, ООО обязано перечислять арендную плату после смерти индивидуального предпринимателя в том порядке (в частности, на тот расчетный счет), который установлен в договоре.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

20.02.2014