Организация А по договору безвозмездного пользования передала в пользование организации Б недвижимое имущество. В процессе пользования переданным имуществом организация Б с согласия организации А произвела неотделимые улучшения недвижимого имущества. Вправе ли организация Б в указанном случае требовать от организации А компенсации стоимости неотделимых улучшений имущества?

Ответ: Организация Б, которая в процессе пользования недвижимым имуществом организации А, полученным по договору безвозмездного пользования, произвела неотделимые улучшения недвижимого имущества, вправе согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ требовать от организации А компенсации стоимости неотделимых улучшений имущества, которые организация Б произвела с согласия организации А в период действия договора безвозмездного пользования.

Однако, учитывая наличие противоположной судебной практики по данному вопросу, существует вероятность того, что ссудополучателю придется отстаивать свою правоту в суде.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 2 данной статьи ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ.

Из буквального толкования приведенных выше норм права следует, что к договору безвозмездного пользования применяются только те нормы, регулирующие договор аренды, которые прямо поименованы в п. 2 ст. 689 ГК РФ.

В свою очередь, п. 1 ст. 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 3 этой же статьи ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

При этом следует заметить, что в п. 2 ст. 689 ГК РФ нет указания на то, что к договору безвозмездного пользования применяется также п. 2 ст. 623 ГК РФ, согласно которому, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следовательно, исходя из буквального толкования положений п. 2 ст. 689 ГК РФ можно сделать вывод, что п. 2 ст. 623 ГК РФ к отношениям по безвозмездному пользованию не применяется.

Однако п. 1 ст. 6 ГК РФ установлено, что, в случаях когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Из анализа гл. 34 и 36 ГК РФ следует, что аренда и безвозмездное пользование являются схожими правоотношениями, так как не только регулируют отношения по пользованию имуществом, но и часть норм, регулирующих договор аренды, также распространяет свое действие и на договор безвозмездного пользования.

Таким образом, по нашему мнению, можно сделать вывод, что положения, регулирующие договор аренды, распространяются также и на договор безвозмездного пользования по аналогии закона.

Из изложенного следует, что организация Б вправе согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ требовать от организации А компенсации стоимости неотделимых улучшений имущества, которые организация Б произвела с согласия организации А в период действия договора безвозмездного пользования.

Данный вывод находит подтверждение в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2010 по делу N А03-10658/2009, согласно которому, так как документально не подтверждено получение ссудополучателем согласия ссудодателя на проведение неотделимых улучшений помещений, суды правомерно отказали в удовлетворении требований ссудополучателя, руководствуясь положениями п. 2 ст. 623 ГК РФ, в соответствии с которыми арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений, не отделимых без вреда для имущества, с учетом обязательного полученного согласия арендодателя на их осуществление.

Вместе с тем следует отметить, что ФАС Уральского округа в Постановлении от 26.03.2009 N Ф09-574/09-С6 пришел к противоположному выводу и указал, что к правоотношениям по безвозмездному пользованию не подлежат применению по аналогии закона положения п. 2 ст. 623 ГК РФ, поскольку названная правовая норма регулирует арендные отношения, которые имеют возмездный характер, в то время как истец в данном случае пользовался административным зданием на безвозмездной основе.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

12.03.2011