Между организациями заключен договор аренды предприятия как имущественного комплекса. Договор не регистрировался по правилу п. 2 ст. 658 ГК РФ. Организация-арендатор в течение 4 месяцев не вносила арендную плату, однако пользовалась имуществом

Есть ли у арендодателя основания для предъявления требований о возмещении стоимости неосновательного обогащения в размере невнесенной арендной платы за период пользования имуществом?

Ответ: В случае когда заключенный между организациями договор аренды предприятия как имущественного комплекса не был зарегистрирован в нарушение требований п. 2 ст. 658 Гражданского кодекса РФ, однако организация-арендатор в течение 4 месяцев пользовалась данным имуществом и не вносила арендную плату, у арендодателя есть основания для удовлетворения его требований о взыскании стоимости неосновательного обогащения в размере невнесенной арендной платы за период пользования имуществом с арендатора. Кроме того, на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами. Арендодатель также вправе предъявлять требования о возврате ему переданного в аренду имущества. Однако при предъявлении таких требований ему следует учитывать, что факт пользования ответчиком имуществом арендодателя должен быть им доказан.

Обоснование: Статьей 606 ГК РФ закреплено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с п. 1 ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Исходя из п. 2 ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В п. 5 ст. 614 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 1102 ГК РФ закреплено, что правила, предусмотренные гл. 60 "Обязательства вследствие неосновательного обогащения" ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Незаключенность договора аренды не исключает обязанности ответчика возместить неосновательное обогащение в виде арендной платы. Такое обязательство возникает из положений ст. 1102 ГК РФ, на основании которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату). Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.07.2009 по делу N А32-1464/2008-15/35).

Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А74-3356/2009 были удовлетворены требования истца по данному делу, в частности: об освобождении нежилого помещения, о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, так как факт использования ответчиком в спорный период помещения без внесения арендной платы за его пользование арендодателю был установлен судом, а договор аренды в данном случае был не зарегистрирован, в связи с чем суд сделал вывод о его незаключенности.

Аналогичные требования истца-арендодателя были удовлетворены Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 14.11.2006, 07.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3948. При этом требования в части взыскания процентов, начисленных на сумму неосновательного обогащения за спорный период, были удовлетворены с учетом ставки рефинансирования Банка России, равной 13 процентам годовых на основании п. 2 ст. 1107, ст. 395 ГК РФ.

Однако ФАС Московского округа в Постановлении от 18.01.2011 N КГ-А41/16537-10 отказал в удовлетворении требований о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с невозможностью установления даты их начисления.

Е. В.Соснов

Минфин России

07.04.2011