Условиями договора аренды предусмотрено, что организация-арендодатель, применяющая общую систему налогообложения, вправе увеличивать размер арендной платы не чаще одного раза в год при условии увеличения процентной ставки налогов, взимаемых с суммы арендной платы (налога на прибыль), и налога на имущество. Вправе ли в указанном случае арендодатель увеличить размер арендной платы, если процентная ставка этих налогов увеличена не была, то есть дополнительной налоговой нагрузки от данного вида деятельности арендодатель не понес? Существует ли какое-либо ограничение на максимальное увеличение арендной платы арендодателем?

Ответ: В случае если процентная ставка налогов не была увеличена, арендодатель не вправе увеличивать размер арендной платы, так как не наступило условие договора, с которым стороны договора связали возможность ее увеличения арендодателем. Законодательством ограничение на максимальное увеличение арендной платы арендодателем не установлено. Стороны вправе предусмотреть такое ограничение в договоре аренды.

Обоснование: Пунктом 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Из содержания указанной выше нормы следует, что арендодатель вправе изменять размер арендной платы по своему усмотрению только в том случае, если ограничение на такое изменение арендной платы не предусмотрено условиями договора аренды.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как указал ВАС РФ в своем Определении от 25.02.2010 N ВАС-1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767, когда арендодатель и арендатор в договоре определили событие, наступление которого является основанием для пересмотра цены договора, стороны тем самым приняли на себя и взаимные обязательства по ежегодной корректировке арендной платы в зависимости от такого события.

Более того, ВАС РФ в Определении от 03.02.2010 N ВАС-250/10 по делу N А14-15758-2008-511/17 пришел к выводу, что если стороны договора аренды установили порядок изменения арендной платы, то арендодатель не вправе производить изменение арендной платы в нарушение порядка, предусмотренного договором.

Таким образом, если договором аренды установлены условия для изменения арендодателем арендной платы, то арендодатель вправе изменять размер арендной платы только при наступлении условия, предусмотренного договором аренды.

Относительно размера увеличения арендной платы арендодателем следует заметить следующее.

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ, равно как и иными нормативными актами, ограничения на максимальное увеличение арендной платы арендодателем не установлено.

Названной нормой определено, что ограничения на изменение арендной платы могут быть предусмотрены условиями договора аренды.

Поэтому если договором аренды будет установлен предельный размер разового повышения арендной платы, то арендодатель не вправе повысить размер арендной платы на большую сумму, чем предусмотрено условиями договора.

Если же договором аренды не установлено ограничение по максимальному повышению арендной платы, то арендодатель имеет право повышать размер арендной платы без ограничений.

К аналогичному выводу пришел Верховный Суд РФ в Определении от 12.05.2000 N 58Г00-8, указав, что установление предельного размера арендной платы за сданное в аренду имущество законом и иными нормативными правовыми актами не предусмотрено, то есть отсутствуют императивные (обязательные) нормы, поэтому арендодатель вправе установить по своему усмотрению размер арендной платы.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

08.04.2011